田町エリアの賃貸管理物件がキャッシュアウトした理由とは？
長年やっていた賃貸管理会社が・・・
新しく管理をいただきました。
田町エリアの不動産管理会社がお店を閉めることになったからです。当社と同じくらいの開業年数で何度も仲介などお世話になっていたためとても残念です。
オーナー様にご来店いただきお話を伺って、契約書を見ると入居者様は30年以上近く住んでいる方でびっくりしました！
その後、更新前ということもあり、その手続きも実施しました。オーナー様に聞きながらキャッシュフローツリーを作成しました。すると、税引き前ですでにキャッシュアウトしていることがわかりました。
キャッシュアウトの理由
理由としては3つあります。
１つ目は家賃の下落です。入居時は家賃を10万円で募集をしていましたが、現在は8万円と下落しているためです。
２つ目は金利5％とかなり高いことです。借りたのがバブル期だったこともあります。借り入れ合計は1500万円、借入年数は35年。月々返済額は7万5千円になります。ADS(年間返済額)を引くだけでも手残りは5000円（8万円－7万5千円）×12か月=6万円になります。
3つ目はマンション管理費・修繕積立金の運営費の増加が挙げられました。
今後の対策は？
今後の対策として全額返済まであと3年未満。例えば借り換えをしても効果としては10万以下。あまり効果を感じられませんでした。今後売却も含めてどのようにしていくかオーナー様のニーズをヒアリングしながら相談していきたいと思います。船井総研の最新のデータでは調査した全体の13％の物件は税引き前の時点でキャッシュアウトしているとのことでした。
不動産が負動産になっていることに気づかずマンション経営をしている方がいることがわかります。
それに気がつくためにはオーナー様に不動産経営のモノサシであるキャッシュフローツリーをご理解いただくことが必要になるかと思います。簡単なキャッシュフロー表はエクセルでも作成できます。また当社でも無料で作成をしております。
ご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせくださいね。