土地の相場の調べ方 田町マンション.com 広栄不動産
今回は土地の相場の調べ方についてお伝えします。
過去の成約価格については参考になるサイトとして
国土交通省が開示している土地総合情報システムで検索ができます。
不動産業者以外の一般的な方も観覧が可能です。
その時に大切なことは調べる土地が取引事例のどの種別にあたるか確認することです。
今回は港区南麻布の住宅地の㎡単価を調べます。
①地域
「商業地」と「住宅地」がありますが、今回は「住宅地」を調べるため、商業地の土地２は省きます。
②形状
南麻布では形状は「ほぼ台形」、「長方形」、「ほぼ長方形」があります。
もし「不整形地」、「袋地等」記載されていると価格が下がります。
そのため「不整形地」、「袋地等」が記載してある土地は省きます。
③前面道路
前面道路の幅員が4.0㎡未満であると原則的に建物の建築ができません。
また、私道の場合は相場よりも価格が下がるケースがあります。
（例えば共有の私道では、ライフラインの設置に時間を要するなど減額要因が考えられます。）
そのため土地４、５を省きます。
④取引時期
土地４、５を省き土地１、３、６を参考にします。
取引時期は土地１が平成29年1月～3月の価格で、
土地３、６は平成27年10月～12月の取引価格と過去のデータになります。
次に南麻布にある土地の公示価格を調べて上昇率を確認します。
※公示価格とは毎年1月1日に同じ土地（標準地）の更地価格を１拠点につき
２名の不動産鑑定士により評価された価格です。
公示価格についても国土交通省が開示しているサイトの土地総合情報システムで検索ができます。
平成28年1月1日1,400,000円/㎡
平成29年1月1日1,440,000円/㎡
平成30年1月1日1,520,000円/㎡
土地1は平成２９年１月～３月の取引時期です。
平成２９年の公示価格から平成３０年の公示価格の上昇率５％を掛けます。
1,800,000円/㎡×105％=1,890,000円
土地3，6は平成27年10月～12月の取引時期なので8％上昇率を掛けて
3 1,300,000円/㎡×108％=1,404,000円
6 1,500,000円/㎡×108％=1,620,000円
（※月での上昇率は考慮していません。）
土地１，３，６を足して平均を出すと1,638,000円/㎡と割り出せました。
この価格はあくまで参考価格になります。
ちなみに現在「アットホーム」で募集している価格は1,632,873円/㎡です。
不動産業者はレインズやATBBなど過去のデータを見ることができます。
さらには過去の成約をデータベースにしているため、より正確な価格査定が可能になります。
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