田町の管理会社は家賃交渉を収益還元法で考える！
仲介業者としての家賃交渉は？
仲介で物件をお探しする際に「家賃を交渉してもらえませんか？」と言われることがあります。募集してから少し時間が経っている物件の方が交渉はしやすくなります。なぜなら、オーナー様も管理会社も早めに決めたいと考えているからです。
例えば2か月以上経っていると交渉に耳を傾けてくれることがよくあります。
だから、その場合はまずは管理会社に打診します。「家賃を○○円安くしてほしいと話されているのですが、いかがでしょうか？」のように伝えします。
当社管理物件の場合は？
当社が管理物件の場合はどうかと聞かれると、基本的には家賃は下げません！
なぜなら市場分析をして家賃の相場を調べて募集をしているからです。田町エリアだけでやっているので相場感覚は自信があります！
家賃を下げることは収益還元法で調べるどのくらい損失があるかわかります。
例えば家賃75,000円で2000円の交渉を受けた場合です。
収入（I）÷率（R）＝価値（V）という式で表します。
2,000円×12＝24,000円 年間の家賃を下げた損失（I）
キャップレート（このエリアの利回り）4％程度（R）
損失はいくら？
計算式は
24,000÷4%＝600,000
すると600,000円となります。
つまり投資物件としてこの物件を売却した場合に2,000円の家賃を下げることで600,000円の損失が発生するわけです。
このことを理解していれば、「フリーレント0.5か月つけるから家賃は交渉だめだよ。」などと伝えて、できるだけ家賃を下げない提案を仲介業者・申込者にすることができます。
この収益還元法を理解して家賃の交渉を受けることが、オーナー様の資産を守る管理会社にとっては重要になります。
創業40年、地元密着で田町・三田エリアのマンション,アパートなどの賃貸・管理・売買をやっています。
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