長期的な賃貸経営を考える 田町マンション.ｃｏｍ

現在、アパートローンの増加の背景として2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことがあります。

つまり、これまで対象ではなかった人にも課税されるため、相続税を下げる目的でアパート経営に乗り出す人が増加しています。

たしかに、節税対策にはアパート経営は適していると思います。しかしながら、現実的には地方では人口減により空室率の増加のため、家賃収入よりローンの支払いが高くなってしまい、収支が赤字のオーナーがいる事例があります。

先日出張で大分に行ったときに、山の中にある築５年程度のアパートがありました。周辺に主だった施設は無く、バス停が３時間に１本。部屋数は１階２階を合わせて１０室。しかし、ガスの開栓を見てみると、使用しているのは３部屋のみ。

１０部屋中７部屋が空室の状態です。

例えば建築費３０００万円とすると（１戸あたり３００万）

（フルローン３０００万　年利２パーセント　３０年返済）

家賃　月額５万円×１０室　５０万円

－）空室率　７０パーセント　３５万円

－）運営費　１０万　家賃の２０％

（固定資産税、都市計画税、共用部分電気、

水道、清掃費、管理手数料など）

－）ローン　１１万円

実質の収入　－６万円

収支が毎月－６万円持ち出しになり、

節税どころではない状況になります。

日銀の調査では融資全体に占めるアパートローンの比率は地銀で１０パーセント弱、信用金庫では１６パーセントとシェアを伸ばしています。その原因の一つと思われる衝撃的なデータがあります。

今年の３月の日銀が「物件所在地の需給環境の確認状況」を地銀、信用金庫に確認したデータです。

１「周辺物件の入居率」を確認していない。

地銀７０パーセント、信用金庫６８パーセント

２「周辺環境の家賃相場」を確認していない。

地銀６３パーセント、信用金庫５７パーセント

というデータがあります。

要するに、市場調査をしないで積極的にお金を貸している銀行等が多数あることがわかります。アパート経営が、悪いわけではありません。銀行や信用金庫また不動産業者の言われるままに投資せず、まずはエリアの収支を長期的に見通すことができる不動産コンサルタントにご相談ください。