「アメリカプロパティマネジメントのすべて」に参加した地元田町の不動産業者が思うこと。 | 広栄不動産｜田町、三田の賃貸マンション、不動産管理なら慶応大学正門前の広栄不動産へ！

アメリカプロパティマネジメントのすべて

先日、日本賃貸住宅管理協会主催のジェッシー・ミラー氏の特別セミナー「アメリカプロパティマネジメントのすべて」に参加してきました。

ジェッシー・ミラー氏は私が所属している米国不動産資格「IREM」の最も優秀なプロパティマネージャー（PM)に贈られる賞を2018年、2019年と受賞されている方です！

3時間の内容は

①ジェッシー・ミラー氏の自己紹介、勤めている「Greystar」社の紹介

②アメリカのPMはオーナー様の資産をどのように管理をしているのか。

③PMの人事のこと

④アメリカと日本の賃貸の違い

など3時間とたくさんの情報を得ることができました！

「Greystar」はポートランド市においては15,000戸を管理する最大規模の管理会社になります。

特に印象的だったのが、3点あります。

アメリカでは賃貸マンションの更新は1年に1回あります。

アメリカの家賃は上昇しているので、その時に家賃を上げるように借主と交渉が必要になります。

もちろん、そのためには借主が納得して入居できるような材料が必要になります。

「テナントリテンション」という考え方があります。意味としては「入居者の保持」です。

入居者に長く住んでもらうように工夫をします。

長く住んでもらうことはどんなメリットがあるでしょうか？

1つ目は空室期間の減少。

2つ目はリフォームの費用の負担の軽減です。

短期の入居の場合、必ず空室期間があります。つまり家賃が入らないので損失となります。

また、リフォームが退去の都度かかるため、貸主負担が増えてしまいます。

アメリカのテナントリテンションの例では入居者の誕生日にプレゼントを渡したり、

入居者全体でクリスマスパーティーやハロウィンパーティーをしたりと

入居し続けたいという気持ちを持ってもらうためにPMは努力をしています。

もちろん使いすぎない程度に経費をコントロールしながら行います。

ジェッシー・ミラー氏は何度も「カーブアピール」の大切さを話していました。

「カーブアピール」とは建物の第一印象のことです。

外観の見た目を良くして物件探しのお客様にアピールをします。

芝や花壇の状況、照明、外壁の状況が当たります。

そのためにはディスクにいるだけでなく、現地に行って必ず確認することが大切であると強く話されていました。

上記をまとめると

①家賃を上げる　②経費を抑えながらテントリテンション　③経費を抑えながら建物改善・保持

が「資産の最大化」を図るうえでのPMの仕事になります。

管理している地域がキャップレートが5パーセントだった場合、1ドル家賃を上げると20ドル資産を上げるという考えをします。

計算式で表すと　1ドル　÷　5パーセント　　＝　20ドル　　になります。

日本でも同様に賃貸管理は収益還元法で考える必要があると改めて感じました。

他にも事業効率化や人事関連のことも興味深く早速業務に活かしていきたいと思いました。

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