覚えておきいたい不動産投資の指標(5)忘れてはいけない運営費

今回はOPEX(Operating Expencse)運営費に

ついてになります。

まず、いつものキャッシュフローツリーです。

GPI(総潜在収入)

-空室損、未回収損

+雑収入

EGI(実効総収入)

-OPEX(運営費)

NOI(営業純利益)

-ADS(年間ローン支払い額)

BTCF(税引き前のキャッシュフロー)

-TAX(所得税・住民税)

ATCF(税引き後のキャッシュフロー)

運営費はマンションの形態によって変わります。

1棟アパート・マンション

共有部分の電気、水道代

ビルメンテナンス(清掃・除草費・消防点検費など)

固定資産税、都市計画税

賃貸管理手数料

※エレベーターメンテナンス費用

特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。

分譲マンション

固定資産税、都市計画税

管理費、修繕積立金

賃貸管理手数料

おおまかなGPIとの比率は

木造アパート14~15%

マンション 17~18%

マンション(エレベーター有) 19~20%

区分1R22~25%

が目安になります。

もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。

次回はOPEXを実際に入れてみてNOIを出してみましょう!