借地権と底地の関係はコーヒーカップソーサー理論！？　田町マンション.com

先日、複数資産をお持ちのオーナー様の資産ポートフォリオを作成しました。

マンションやアパートの利回り（年間収支÷売却価格）の問題はありませんでしたが、底地の利回りは2％と低めでした。そのため、現在組み換えについてご提案をしております。

今回は借地権と底地の評価の基礎のことについてお話ししたいと思います。

わかりやすいので、よく用いるのはコーヒーカップソーサーの理論です。

コーヒーカップ（借地権）とソーサー（底地）は１対なので価値があります。

例えば1対が1000円のコーヒーカップソーサーの場合。

別々で売るとコーヒーカップは500円の価値だけになり、ソーサーは100円の価値になります。

（ソーサーだけだと使う用途も無いので、タダでもいらないという人もいますよね。）

借地権と底地も「コーヒーカップソーサー」と同様に、一体（更地）だから価値があります。

マーケットでは1億円で売れる更地がありました。

路線価図を見ると借地権割合が60％の場合は借地権6000万円、底地4000万円と売れるでしょうか？

しかし実際、第3者に売却した場合では借地は更地価格の50%未満、底地は10％～20％と低くなります。

底地が更地価格よりも低くなる理由としては

昔からの賃料で契約を継続しているため、値上げができず土地の実勢価格に比べて借地権の賃料が安くなっています。そのため、底地を買っても利回りが低くく、買い手が少ないので安い価格で取引されます。

借地が更地価格よりも低くなる理由としては

地主にたいして地代だけでなく、契約更新時に更新料の支払いが必要になります。

さらに、建て替え時には建て替え承諾料、名義変更料と地主に承諾を継続的にお願いする必要があります。煩わしい面があるため安い値段で取引される傾向があります。

対策としては

１、借地権と底地を更地として合わせて同時売却する。

２、借地権を底地権者へ売却、または底地を借地権者が買い取る。

３、借地権と底地権者が所有している代替地（更地）を等価交換

４、土地を分割してどちらの土地も所有権とする。

５、第三者へ売却。

次回は

②についてお互いが高く売却する方法ついてお伝えします。

当社では借地、底地の組み換えや売却のご相談をさせていただいております。

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