借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる！ 田町マンション.com　広栄不動産

前回は借地権と底地の評価の基礎についてご説明しました。

今回は、「借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる！」の計算方法ついてお伝えします。

所有権者（底地権者）が借地権を併合する場合の価格

100㎡の借地権、底地の土地があった場合（借地権割合70％の地域）

①更地価格では500,000/㎡×100㎡=　50,000,000円

現行地代　300円/㎡×100㎡=30,000/円

公租公課（固定資産税）100,000円

②借地権を第三者へ売却した場合　25,000,000円

③底地を第三者へ売却した場合　8,000,000円

そこで②と③を足して、①の更地価格を引きます。

すると借地権と底地が併合したことによる増加価値を求めることができます。

式で表すと

④50,000,000円－（25,000,000円＋8,000,000円）＝17,000,000円

17,000,000円が併合した増加分になります。

それを借地権割合70％の配分率で分けると

⑤17,000,000円×70％＝11,900,000円

対象不動産の借地権価格の査定

②25,000,000円　＋⑤11,900,000円＝36,900,000円　になります。

逆に借地人が底地を併合する場合

①～④は同様

それを底地割合30％の配分率で分けると

⑦17,000,000円×30％＝5,100,000円

対象不動産の底地価格の査定

⑧8,000,000円＋5,100,000円＝13,100,000円になります。

理論上ではこのように金額増加の交渉をしていきます。

ただ、実際には難しいことも多くあります。

なぜなら、借地人は高齢の方も多く買い取る金額を持ち合わせていない、さらにはお互いの関係が悪く話し合いがまとまらないことがあるからです。

その場合は、どちらの持ち主が死亡して相続になったときのタイミングで売却を繰り返していくことが実務では多いでしょうか。

当社では底地のお持ちのオーナー様には相続税の評価が高いため生前に新たな不動産や金融資産に組み替えることをおススメしています。

ご不明な点がございましたらご相談ください。

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