タグ別アーカイブ: CPM

必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。 そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。 その方が一番管理会社も楽だからです。 しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。 例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。 CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。 3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。 3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。 具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。 つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。 33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。 たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。 しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。 なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。 田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , , | コメントをどうぞ

オーナー様必見!プチリフォームで家賃を上げる方法! 田町マンション.com 広栄不動産

最近退去したお部屋をお持ちのオーナー様にプチリフォームのご提案をしています。 なぜなら、少しの金額でとても効率の良い投資ができるからです。 例えば、室内洗濯機置き場です。最近、コインランドリーはお部屋探しの方が敬遠することが多いです。そのため、150,000円の工事で室内に洗濯機置き場を設置します。 すると田町エリアでは室内に設置したことで毎月の家賃が3000円アップします。 仮に20年で故障した場合(20年で故障するかはわかりませんが…)、 (150,000円÷12か月)÷20年=625円 625円が毎月かかるとしても、家賃が3,000円アップすれば毎月の利益は 3,000円-625円=2,375円となります。 さらにTVモニターホン。全国賃貸住宅新聞によると単身者向けの「この設備がなければ入居が決まらないランキングトップ10」で2位になっていました。 TVモニターホンを付けると家賃が1,000円上がります。 仮に15年で故障した場合、 (17,000円÷12か月)÷15年=94円 94円が毎月かかるとしても、家賃が1000円アップすれば毎月の利益は 1,000円-94円=906円となります。 また、空室期間が3か月かかったところプチリフォームを実施して2か月で決まった場合。 例えば家賃が70,000円ならプチリフォームの70,000円をすでに回収したことになります。 少しずつですが、時代により入居者が望む設備が変わってきています。確かにできるだけお金をかけないでお部屋を募集したいという気持ちはあります。しかし、時代のニーズを合わせることで、結果より効率の良い投資に繋がります。 例えば、バストイレが一緒は当たり前の時代から、今はバストイレ別でないと入居者が入らない時代に変化している状況です。 空室でお困りのことがございましたらお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , | コメントをどうぞ

日々成長する賃貸  田町マンション.com 広栄不動産

昨日、賃貸住宅フェアへ参加するため東京ビッグサイトへ行ってきました。 見たいセミナーが複数あったので、楽しみにしていました。(^○^) CPMの先輩であるアローペイントの染谷さん。 外壁塗装の耐久性を30年と謳っているペイント会社もあるけど、実際は10年~15年であること! 外壁チェックの方法としては、チョーキングくらいではまだ外壁工事は必要なく、 壁の膨れがある時点で大規模工事が必要になってくると写真で事例を入れながら お話されていました。 また、クラックに関しても0.3㎜以上だと調査が必要とのことでした。 基礎的なことも含めて大規模修繕、フルリノベーションの大切さ を笑いを入れながら熱くお話されていました。 あとは、関心のあるリノベーション関連のセミナーを受講しました。 東京都内でも、20代30代の人口が減っていくものの物件は増えていっています。 古い物件は今後リノベーションをしながら、差別化を図って空室対策をする必要があることを改めて学ぶことができました。 部分的なお風呂のシートや壁紙の交換でも見た目が大きく変わるので 学んだことをオーナー様へ還元していきたいと思います。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 仕事, 田町管理会社の仕事 | タグ: , , , , | コメントをどうぞ

不動産コンサルタントが求められるものとは。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、IREM JAPANでセミナーが行われました。 CPM(米国不動産経営管理士)取得1年目!『不動産投資』『不動産仲介』『不動産管理』『相続コンサルタント』など幅広く活躍する[国内CPM3人]が本気で語るパネルディスカッションということで、パネラーとして参加してきました。 内容としては、「CPMを取得して他の不動産業者と差別化できたこと。」「現在取り組んでいること」「これから求められる不動産コンサルタントとは?」などについてです。 ・CPMを取得してから自分の管理会社として行ってきたこと。 ・CPMで教わったことを実践して賃貸管理物件が増えたこと。 ・CPMで習った倫理観を忘れずに業務に取り組んでいること。 など、自分なりに熱い思いでお話をさせていただきました。 現在、投資分析ソフトなど数字を入れれば、すぐに結果がわかるようになりました。また、仲介店舗必要ないなど言われてきています。その中で、求められる不動産コンサルタントは2つあります。 一つ目は「提案力」です。確かに数字で結果を出すことは大事です。しかし、オーナー様にその根拠を具体的に、オーナー様の理解できる言葉で提案する力が必要です。例えば、60歳、70歳、80歳以上の方にもわかるような提案力です。 心理療法にブリーフセラピーというものがります。その心理療法の中で「クライエントは問題解決の資源を持っている。クライエントこそが解決のエキスパートである。」という信念のもと治療をしていきます。 これを不動産業者で考えると「オーナー様は問題解決する能力がある。だから、オーナー様の立場に立って優先順位を把握して、最善の案を出すことが不動産コンサルタント」になると思います。 そのためにはありきたりな言葉かもしれませんが、日々勉強、行動して、経験するしかないと考えています。 もう一つは「人間力」です。提案力がいくら高くても人間性は、外面の表情や言葉に必ず出てきます。だからこそ正しい倫理観を持つことが必要になります。 CPMでは初めに倫理の授業があります。 その中で習ったことを、仕事に何か迷いがあった時には思い出したりします。 倫理的意思決定のための「5つの質問」というものがあります。 その中で自問することは、私は子供が3人いますが、「私が行った仕事を子供たちに自信を持って話すことができるか?」というモノサシを持って仕事をしています。 これからの不動産コンサルタントは「提案力」、「人間力」を継続して向上できる人だと思います。 それができる不動産業者はCPMの保有者ではないかと考えます。 お話をさせていただく機会を作っていただいたIREMの理事の皆様には感謝です。 倫理観がある不動産業者を少しでも増やすため、IREMのお手伝いができるように これからも精進していきたいと思います。 所属しているIREM JAPANです。

カテゴリー: 田町管理会社の仕事, 相続, CPM | タグ: , , , , , , , | コメントをどうぞ

CPM理論を活かした賃貸管理コンサル術とは? 田町マンション.com 広栄不動産

セミナーに参加してきました。 「CPM理論を活かした管理コンサル術、他社との差別化はこれだ!」という題で、CPM(米国不動産経営管理士)の先輩であるGIC不動産管理株式会社の渡辺さんにお話いただきました。 オーナー様に①リフォームなど何もしないで貸す、②リフォーム・リノベーションで収益力を上げる、③売却する といくつかのご提案を数値で出して納得して決めていただく営業方法について。 この数値をだして、正しくオーナー様の資産を最大化できるのは、CPMならではの醍醐味だと思っております。 費用便益分析スキームを使った提案では、リフォームをすることで30パーセントの利回りが可能な事例を紹介していただきました。 6月には私がCPMを取得してどういう効果があったか、お話する機会があります。 これから話の内容を考えますが、渡辺CPMのようにみなさんの役に立つトークができるように頑張りたいと思います! ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , , | コメントをどうぞ

CPMセミナー(MKL405)にサポートとして参加しました。

IREMのCPM公式セミナー(MKL405)にサポートとして参加しました。 特にサポートすることは無く、がっちりと猪俣CPMと今井CPMの講義を受けることができました。(笑) 昨年、受講したリーシング中心の講義で、集客方法や賃貸物件査定法など改めて考えることがあり、ブラッシュアップすることができました。 いずれかあの場所で講師をしたいのでベテランの二人のスピーチはとても勉強になりましたー。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物r件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 仕事, CPM | タグ: , , , | コメントをどうぞ

金融電卓の操作サポートのため

先日、金融電卓の操作サポートのためCPM公式セミナーのFIN402の授業に参加しました。 ちょうど1年前に習った授業になります。ジャパネットタカダの高田元社長の著者に 「伝えること」ではなく「伝わること」を意識してTVショピングのスピーチをしていたと書いてありました。 「伝わること」を実践するためには、簡潔に初めての人にもわかりやすく、 自分の熱い思いを伝える必要があるとのこと。まだ、未熟さを痛感しました。 今回のサポートはいずれあの場所でファカルティ(講師のこと)として、 あの場所へ立つための第1歩だと思ったので、いい経験ができました。(^○^)  矢島さんありがとうございました。

カテゴリー: 不動産投資, CPM | タグ: , , | コメントをどうぞ

覚えておきいたい不動産投資の指標(5)忘れてはいけない運営費

今回はOPEX(Operating Expencse)運営費に ついてになります。 まず、いつものキャッシュフローツリーです。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) 運営費はマンションの形態によって変わります。 1棟アパート・マンション 共有部分の電気、水道代 ビルメンテナンス(清掃・除草費・消防点検費など) 固定資産税、都市計画税 賃貸管理手数料 ※エレベーターメンテナンス費用 特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。 分譲マンション 固定資産税、都市計画税 管理費、修繕積立金 賃貸管理手数料 おおまかなGPIとの比率は 木造アパート14~15% マンション 17~18% マンション(エレベーター有) 19~20% 区分1R22~25% が目安になります。 もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。 次回はOPEXを実際に入れてみてNOIを出してみましょう!

カテゴリー: 不動産投資 | タグ: , , , , | コメントは受け付けていません。

覚えておきい不動産投資の指標(2)総潜在収入 

前回はキャッシュフローツリーの全体像についてお伝えしました。 今回はGPI(Gross Potential Income)についてです。日本語では総潜在収入になります。 意味としては1年間満室で入った賃料のことです。 ここで注意していただきたいことがあります。 例えば、 築30年のワンルーム6室のアパートがあったとします。 (お部屋の間取りはすべて同じです。) 家賃は 101 65,000円 102 65,000円 103 65,000円 201 70,000円 202 70,000円 203 90,000円 でした。 ここ2年間で入退去が続き、1階は65,000円 201,202は70,000円で現在 入居しています。しかし、203号室だけは90,000円と他のお部屋と比べ2万円も差があります。 理由としては、203の入居者は建物ができた新築当時から入居しているため、新築当初の家賃のままになっているからです。 この時のGPIを65,000円×3室 +70,000円×2室 +90,000円=425,000円と計算したくなります。 ところがキャッシュフローツリーは現在ではなく将来の収支を予測するため、 203号室の退去した後の賃料70,000円にして収支計算をします。 (新築当初の方が引っ越しする可能性もあるからです。) 家賃の引き直しをすると405,000円。これがこのアパートのGPIになります。 インターネットに掲載されている年間家賃はGPIで掲載されていないので注意が必要です。例えば、家賃相場とは合わない物件を購入して、すぐに入居者が退去しまった場合、退去前と同様の家賃で募集しても決まらず、収支が合わなくなってしまいます。 解決方法は2点あります。 まず1つ目はその地域の家賃相場を調査すること。 地道な作業にはなりますが、近隣の不動産屋に聞き取りする。またスーモ、ホームズなど築年数、間取りを絞って同家賃でも貸している物件があるか調べます。 もう1つ目は入居者のレントロール(入居日、属性、家賃滞納の有無など書かれた一覧表)の確認することです。 こちらは管理をしている不動産業者に確認すれば教えてくれます。 次回は 空室損、未回収損、雑収入になります。

カテゴリー: 不動産投資 | タグ: , , , | コメントは受け付けていません。