タグ別アーカイブ: 賃貸

賃貸物件をお探しのお客様からグーグル口コミで星5つをいただきました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、お部屋の契約をしたmatoba様からコメントいただきました。 「豊富な経験をお持ちで、田町周辺の物件に精通しておられます。親身になって対応していただき、良い物件と出会うことができました。カーテンの大きさを測り忘れたため、荒巻さんにお願いしたら快く対応してくださいました。大変助かりました。どうもありがとうございました。」 とグーグルの口コミで5つ星をいただきました。 ありがとうございます!! 遠方にお住まいということでメールで何度かやり取りさせていただきました。 何件か候補を挙げて、会社から近くて、広めということで数少ない物件の中、とても気に入っていただけました。 わたしも、商店街沿いで住みやすく会社からも徒歩5分以内と条件ピッタリの物件だったと思っています。 matoba様、物件、管理会社、素晴らしい出会いに感謝です! ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: お部屋探し, 不動産情報 | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ

初、桃の節句体験  田町マンション.com 広栄不動産

今日はあいにくの雨ですが、東京マラソンが実施されます。 参加される皆様は十分体調には留意してくださいね。 さて、うちは男3人でしたが、去年から長女が生まれ、 初桃の節句になりました。 ひな人形は妻の実家からいただきました。 長女はまだ何の事だかわかりませんが、 上の男の子は初めてのひな人形に「怖い~。」「キレイ!」など いろんな感想を述べていました。 朝起きたら次男が「今日はひなあられ食べれるね♪」なんて 楽しみにしている様子。 先日、テレビ「チコちゃんに叱られる」で関東、関西はお内裏様とお雛様の並びが左右違うことに初めて知りました。(ちなみに一番上に載っている人形は「おびな」「めびな」になるようです。) 学校行事で男3人とも紙や粘土でひな人形を作ってきました。 特に3男の人形は、顔が切り抜かれ自分の写真が入っていました。(笑) 長女がひな人形で喜んでくれるのはあと3年後かな~。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 子育て | タグ: , , , , , | コメントをどうぞ

管理物件、藤和三田コープの立会いに行ってきました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、物件の立ち合いを行いました。藤和三田コープです。 キレイに使っていただいておりましたが、机など重いものを置いていたので、クッションフロアは跡がついております。そのため全体的にクッションフロアン交換、クリーニング、壁紙交換、バルコニー面の窓に網戸がついていないので設置の見積もりを出しています。 あとレトロな照明はLEDに交換します。 洋室14.5帖の広々1Rです。また、納戸もあります。荷物の多い一人暮らしの方、もちろん二人暮らしの方にもおススメです。3月下旬入居予定です。 最近できた「サミット 三田店」も徒歩4分、田町駅、三田駅、白金高輪駅、麻布十番駅徒歩圏内にあります。 詳細はこちら→https://www.tamachi-mansion.com/bukken/syousai/2/13332ssi.html ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 不動産情報, 物件紹介, 田町管理会社の仕事 | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ

説得をせず、選択していただく賃貸管理会社とは? 田町マンション.com 広栄不動産

オーナー様へリノベーションの提案書を作成しました。 たしかに、リノベーションすれば家賃を高く貸すことはできます。しかし、リノベーションは費用根拠が見えづらいため、半ば説得にも近い提案をする業者もいるようです。 経験や勘で頼りがちな提案では説得になってしまうこともあります。 そうならないためにも当社では少なくとも3つ案を目に見える数字で改善案を作成しています。 CPM(米国不動産経営管理士)を取得してからは、収支分析表で数値を出すことで客観的に判断できるようになり、オーナー様への「提案」からオーナー様自身が「選択」をしていただけるようになりました。 やはり、そのためには市場の現状把握は大切になってきます。なぜなら、その土地の相場観が無いと、いくらリノベーションを実施しても家賃高くてなかなか成約に至らない場合もあるからです。 田町にもリノベーションをしても1年近く成約にならなかった物件もありました! ご不明な点がございましたらお気軽にお問わせくださいね。(^○^) ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , | コメントをどうぞ

タバコでヤニだらけの賃貸管理物件  田町マンション.com 広栄不動産

物件の立ち合いをしてきました。 10年以上も住んでいただきましたが、事務所を移転のため退去とするとのことです。 立ち合いをすると煙草をずっと吸っていたため壁紙の色がかなり変わっていました。 この場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では 賃借人の負担ということで、「タバコ等のヤニや臭い 喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。」とあります。 それでは壁紙やカーペットは入居者の故意過失ということになるため原状回復費用をすべて請求できるでしょうか? 結論から言うとすべて請求することはできません。なぜなら、今回の入居者は10年以上住んでいるため、壁紙やカーペットの残存価値が6年で1円となっているからです。 そこから負担割合を算定します。 ただ、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では「経過年数を超えた設備などを含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。」とあります。 つまり、クロスを張り替える費用(工事費や人件費)は借主の負担となる場合があるということです。 納得されないオーナー様には、喫煙不可物件で募集をして、入居時に契約書に特約を入れるようにご提案をします。文面としては「室内での喫煙は禁止とする。喫煙により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合は全額入居者負担で原状回復をする。」と明記します。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 不動産経営, 田町管理会社の仕事 | タグ: , , , , , , , , , | コメントをどうぞ

必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。 そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。 その方が一番管理会社も楽だからです。 しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。 例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。 CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。 3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。 3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。 具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。 つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。 33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。 たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。 しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。 なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。 田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , , | コメントをどうぞ

地域一番を目指す管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」  田町マンション.com 広栄不動産

先日、泉岳寺にあるIREMで理事会がありました。 その後、同期でもある船井総研の吉野CPMの「経営コンサルティング会社から見た今後選ばれる管理会社」が開催。 衰退期へ向かっている市場動向の中、CPM理論を使いながら売り上げを伸ばしている管理会社の事例を話していただきました。 地域一番を目指す賃貸管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」も詳しく説明していただきました。業務に実践できることもあったので大変勉強になりました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ

いとこから天使の羽をもらいました。 田町マンション.com 広栄不動産

大分に住むいとこから子供用のエプロンをもらいました。 3か月の長女のために手作りで作ってくれました。 中学のときの家庭科の成績はビミョーだった私にとってはこの出来は驚くばかりです。今思い出すと、まっすぐにミシンをかけることができないほどブキッチョでした。(笑) しかも後ろを見ると天使の羽があり、可愛いさ満点です♪ 上に男ばかりの荒巻家。 こんな女子力?の高いかわいい服は少ないのでうれしいで~す。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 子育て | タグ: , , , , | コメントをどうぞ

賃貸経営の大事な指標とは?  田町マンション.com 広栄不動産

賃貸管理させていただいているオーナー様にお伝えしていることがあります。 それは、キャッシュフローツリーの見方になります。 不動産経営に欠かせない数値です。当社としてCPM(米国不動産経営管理士)としてこの指標をお伝えしてオーナー様が正しい賃貸経営ができる普及活動をしております。 IREM JAPANという組織に所属しております。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex) 管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   この表の上から順位に計算していくのでキャッアシュフローのツリーと言われています。 まず、上から足し、引きの計算をしていき、手残りはいくらなのか調べます。 総潜在収入はGPIと呼ばれます。 GPIのイメージとしては、その賃貸物件が1日も空くことが無く 365日稼働した場合の収入になります。 テストでいうと100点満点ってことになります。 100点満点からスタートして査定をしていくということになります。 表面利回りという言葉がありますが、この総潜在収入を使っています。 計算式は  年間賃料(総潜在収入のこと)÷購入価格×100=表面利回り になります。 このキャッシュフローツリーを知ることで、どのように賃貸管理での戦略を立てれば良いかイメージがつきやすくなります。オーナー様さらに不動産業者でこの指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? あるご相談を受けたオーナー様でキャッシュフローツリーを計算したらマイナスだったなんて事例もありました。次回からは詳細について説明したいと思います。 オーナー様へ

カテゴリー: 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , | コメントをどうぞ

2019年田町エリアの賃貸物件の引っ越しで、まさかの「引っ越し難民」にならない3つの方法! 

1月にかけてお部屋を探す方が増えてきて、繁忙期だなと思わせる忙しさになってきました。 去年は管理している賃貸物件で、業者がつかまらず引っ越しができないため退去日を延長させてほしいとご相談を2件受けました。 今年は、そのようなことが無いように「去年より人員を増やしている。」という話を引っ越し業者の担当から聞きました。 それでも気をつけたいこととして、やはり年度末の予約はとりづらく、全日本トラック協会が出している「引越混雑予測カレンダー」よると、2019年3月24日(日曜日)から4月8日は「特に混み合うことが予想されます」という表示になっていました。 引越し難民にならないためには、まずは物件の申し込みをしたら、すぐに引っ越し業者に連絡することをおススメしております。あとはできるだけ多くの引っ越し業者に問い合わせることです。引っ越し業者によっても忙しさが違いますし、キャンセルがでている可能性もあるからです。まずは根気よく探してみることが大切だと思います。 あとは早目の引っ越しもおススメです。なぜなら、3月下旬から4月上旬は金額も高くなるからです。引っ越し業者の担当に聞くと、「2019年3月2日(土)、3日(日)は通常の2から3倍。3月30日(土)31日(日)は通常金額の6倍になります。」とのことです。 例えば、通常5万円かかる引っ越しでも、3月31日にお願いすると30万円もかかります。 そうなると1か月早く引っ越したほうが、引っ越しの総費用が安く済んだというケースも出てきます。 何かご不明な点がございましたらご連絡くださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 不動産情報, 田町管理会社の仕事 | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ