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覚えておきいたい不動産投資の指標(4)都内VS地方物件

今回は空室率を入れたキャッシュフローツリーを見てみます。 30,000,000円の物件を比較してみると(※便宜上GPIと年間家賃を一緒にしています。) 年間家賃÷購入価格×100=表面利回りなので 表面利回り×購入金額=年間家賃 に移項して当てはめると 都内 7%×30,000,000円=2,100,000円(年間家賃) 地方 15%×30,000,000円=4,500,000円(年間家賃) キャッシュフローツリーに当てはめてみると GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) 都内 GPI2,100,000円 空室損-105,000円(空室率5%) 未回収損0円 雑収入0円 ↓ EGI 1,995,000円 地方 GPI4,500,000円 空室損-900,000円(空室率20%) 未回収損-200,000円(フリーレント分) 雑収入0円 ↓ EGI3,400,000円 EGIで利回りを見てみると 都会 1,995,000円÷30,000,000円×100=6.65% 地方 3,400,000円÷30,000,000円×100=11.3% 地方は都会と比べてGPIは2倍以上(450万円÷210万円)の利回りがありましたが、 EGIでは1.7倍に下がりました。(340万円÷199万5千円) 地域によって空室率は変わってきます。なぜなら、その地域の物件供給過多や人口の減少が原因で需要関係が変動するからです。 この空室率をいかに減少させるかは管理会社の提案力だと思います。 また、別の機会に空室率の改善方法についてはお書きしたいと思います。 初めて空室率という言葉を聞いた方は、どのようにデータを集めるかわからないと思います。当社は過去のデータや近隣の業者にヒアリングをしてお伝えしているようにしています。東京都内で投資用のマンションを購入するときはキャッシュフローツリーには空室率5%を考えておけば問題と思います。 次回はOPEX(運営費)です。 … 続きを読む

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覚えておきたい不動産投資の指標 キャッシュフローツリー(1)

7回にわけて不動産投資の指標についてお伝えしたいと 思います。 始めはキャッシュフローツリーについてです。 CPM(米国認定不動産経営管理士)取得者は、 授業でこのキャッシュフローツリーに ついて学び、半年をかけて習得をします。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) になります。 不動産投資家、さらに言えば不動産業者で、 この指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? 失敗した人は不動産投資を年間家賃÷購入価格×100 =利回り(表面利回り)と考えている方が多くいます。 少し難しい内容かもしれませんが、このキャッシュフローツリーを 学ぶことで、不動産業者と対等に、 もしくはそれ以上に対話することができ、 言われるまま投資をして失敗することはなくなります。 なぜなら、業者によっては年間家賃から年間ローンの支払いを 差し引いてキャッシュフローとして試算し、正確な金額を 提案しない業者も未だに多くいるからです。 次回から詳細について説明したいと思います。

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