タグ別アーカイブ: 相続

生産緑地と相続の勉強会  田町マンション.com 広栄不動産

昨日、IREM主催の勉強会に参加してきました。会計のお手伝いもさせていただきました。 今回は、相続アドバイザーの理事長でもある平井先生の講座でした。 「生産緑地2022年問題が及ぼす影響と対策」という題目。 東京都でも約1000万坪の生産緑地があります。 それが解除されて、売却されると既存宅地へ影響は避けられないとのことでした。 大量宅地化への防衛策としては ※生産緑地制度の一部改正 地区指定できる下限面積が500㎡から300㎡に緩和。 ※特定生産緑地制度の設立(平成30年4月1日施行) ①特定生産緑地の指定をを受ける ・いつでも買取申し出が可能 ②特定生産緑地の指定をを受けない ・買取ができる時期を10年間延長、その後も10年毎に更新可能。 になります。 総資産の割合は不動産が7割以上になります。下記資料のようにポートフォリオを見直して、医療保険を使った節税方法も具体的に教えていただきました。不動産業者も金融知識を持つべきだと強くお話をされていました。 今後の不動産業者はオーナー様の資産を管理するコンサルタントとしてお手伝いすることが大切になります。新たな気づきも多く勉強になりました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。

月一回実施している相続アドバイザー40期の同期勉強会で「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。 弁護士や税理士、土地家屋調査士、不動産業者などいろいろな職種の集まりですが、向いている方向は同じで「ご相談者様の幸せ」を考えています! CPM(米国不動産経営管理士)で学んだ不動産投資理論や不動産時価評価の方法を具体的にお話をさせていただきました。表面利回りと純利回りの違い、公示価格や路線価、固定資産評価額の関係性、FCR分析表を使ったコンサルティング法などです。 「チョコレートの材料が高くなったね。」なんて脱線したり、談笑しながらも1時間30分。 無事みなさんにお伝えすることができました。アウトプットできる機会を作ってもらった仲間に感謝です! その後の懇親会のビールもおいしくいただくことができました。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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簡易的な土地の評価について その① 田町マンション.com 広栄不動産

簡易的な土地の評価について その① 公示価格や相続税評価額などの公的な評価額は公表されているので簡易的にはなりますが 土地の評価額を算出することができます。 調べたい土地の固定資産税評価額がわかっていれば、固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に評価されているので、70%を割り戻して※時点修正率を掛けることで目安を導くことができます。 (固定資産税評価額÷0.7)×時点修正率=対象地の評価額 ※時点修正率とは⇒公示価格、基準値価格の変動率になります。 式で表すと 1年間の変動率(%)×期間(月)/12か月 です。 今回調査する土地は三田4丁目にあり、固定資産税評価が50,000,000円でした。 調査の依頼を受けたのが平成30年4月 三田4-7-27地価公示を参考にします。 国土交通省が開示している土地総合情報システムで検索ができます。 平成29年1,770,000円/㎡ 平成30年1,870,000円/㎡ 1870-1770/1770=5.6 平成29年~平成30年の年間変動率は5.6%になります。 依頼を受けたのが4月ということで、公示価格は1月1日の評価のため 平成30年1月から3か月経過しています。 5.6%×3か月/12か月=1.4%   時点修正率は1.4%になります。 (50,000,000÷0.7)×(100+1.4)/100= 72,428,571円 72,428,571円が簡易的に調べた土地の評価になります。 となります。 ただし、公示される場所が限られているため、対象の町内でも公示地が無い場合もあります。 不動産業者も現実的には過去の取引価格から査定せざる得ない現状があります。 また、公示価格は一般的には実勢価格の90%程度の価格だとも言われています。 詳細についてはご相談ください。 ◎田町マンションのことなら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら

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土地の相場の調べ方  田町マンション.com 広栄不動産

前回は土地の相続税の簡易的な評価について記載しました。 今回は土地の相場の調べ方についてお伝えします。 過去の成約価格については参考になるサイトとして 国土交通省が開示している土地総合情報システムで検索ができます。 不動産業者以外の一般的な方も観覧が可能です。 その時に大切なことは調べる土地が取引事例のどの種別にあたるか確認することです。 今回は港区南麻布の住宅地の㎡単価を調べます。 ①地域 「商業地」と「住宅地」がありますが、今回は「住宅地」を調べるため、商業地の土地2は省きます。 ②形状 南麻布では形状は「ほぼ台形」、「長方形」、「ほぼ長方形」があります。 もし「不整形地」、「袋地等」記載されていると価格が下がります。 そのため「不整形地」、「袋地等」が記載してある土地は省きます。 ③前面道路 前面道路の幅員が4.0㎡未満であると原則的に建物の建築ができません。 また、私道の場合は相場よりも価格が下がるケースがあります。 (例えば共有の私道では、ライフラインの設置に時間を要するなど減額要因が考えられます。) そのため土地4、5を省きます。  ④取引時期 土地4、5を省き土地1、3、6を参考にします。 取引時期は土地1が平成29年1月~3月の価格で、 土地3、6は平成27年10月~12月の取引価格と過去のデータになります。 次に南麻布にある土地の公示価格を調べて上昇率を確認します。 ※公示価格とは毎年1月1日に同じ土地(標準地)の更地価格を1拠点につき 2名の不動産鑑定士により評価された価格です。 公示価格についても国土交通省が開示しているサイトの土地総合情報システムで検索ができます。 平成28年1月1日1,400,000円/㎡  平成29年1月1日1,440,000円/㎡  平成30年1月1日1,520,000円/㎡  土地1は平成29年1月~3月の取引時期です。 平成29年の公示価格から平成30年の公示価格の上昇率5%を掛けます。 1,800,000円/㎡×105%=1,890,000円 土地3,6は平成27年10月~12月の取引時期なので8%上昇率を掛けて 3 1,300,000円/㎡×108%=1,404,000円 6 1,500,000円/㎡×108%=1,620,000円 (※月での上昇率は考慮していません。) 土地1,3,6を足して平均を出すと1,638,000円/㎡と割り出せました。 この価格はあくまで参考価格になります。 ちなみに現在「アットホーム」で募集している価格は1,632,873円/㎡です。 不動産業者はレインズやATBBなど過去のデータを見ることができます。 … 続きを読む

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管理物件のライオンズマンションフェリス三田のリフォームが完成しました。田町マンション.com 

当社が管理させていただいているライオンズマンションンフェリス三田11階のお部屋のリフォームが完成しました。 今回は電気コンロからIHコンロに変更。 あとは壁紙をアクセントクロスに変更しました。 淡い色でおしゃれな雰囲気になりました。 エアコンも2017年製です。 東向きで前に大きな建物がないのでとても明るいお部屋です。 少しですがレインボーブリッジが見えます!! ダイニングが6帖と広めで二人暮らし、事務所もご相談できます。 夜間はオートロックなのも安心ですね。 また、田町駅徒歩5分と好立地です♪ ピンときたらぜひご連絡くださいね! ライオンズマンションフェリス三田の物件詳細はこちら https://www.tamachi-mansion.com/bukken/syousai/0/3652ssi.html 契約が済みましたら、リンク切れになります。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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田町の1LDK高級賃貸マンションのことなら創業39年広栄不動産へ

田町の1LDK高級賃貸マンションのことなら創業39年広栄不動産へ 当社では田町エリアに特化した不動産の賃貸管理、売買、相続のご相談などしております。 何かご不明な点がございましたらお気軽にお声掛けください。 ここまで見ていただきありがとうございました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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「相続対策専門士」の認定証書が届きました。  田町マンション.com 広栄不動産

1月に受講した不動産コンサルティングマスターの「相続対策専門士」。 無事に認定証書をいただきました!!(^○^) 1か月ほどで認定されたかどうか連絡が来るとのことだったのですが、特に連絡が無く、 ドキドキしていましたが、認定書が届きホッとしました。 コースは注目されている家族信託、そしてコンサルティングとしてのフレームワークの考え方、 資産の分析表の使い方など実践的な内容で、勉強になりました! 来年は不動産コンサルティングマスターの「不動産有効活用専門士」にチャレンジしようと 思っています。p(^○^)q ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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相続アドバイザーの同期の勉強会  田町マンション.com 広栄不動産

昨日は月1回の相続の勉強会に参加してきました。 相続アドバイザー40期の同期のメンバーと復習もかねて勉強会を開いています。 かれこれ、今回で6回目! 13人前後でみんな和気あいあいと、自分が得意な相続のことについて先生になり話をします。 今回は石居弁護士の遺産分割のお話でした。 遺留分が絡む「あらそう、そうぞく」と書いて、「争続」の話や、 持ち戻し免除の意思表示の話と具体的な事例を話していただきました。 もちろん、その後の飲み会でも勉強会?の続きを。(笑) 私が抱えているお客様の相続のことも相談でき、有意義な勉強会でした。(^○^)

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創業39年目で免許番号が(11)になりました。  田町マンション.com 広栄不動産

本日から免許番号が(11)になりました。 広栄不動産は39年目です。 ここまで続けられたのも、お部屋探しのお客様、オーナー様、ご先祖様のおかげです。 感謝です!(39年ということでサンキュー。(笑)) 今までは田町エリアに特化したを中心とした賃貸・売買の仲介を実施していました。 これから5年は、少しずつエリアというよりも仕事内容を広げていき社会や 多くの人々の求めに応じてお手伝いができるようにしていきたいと思います。p(^○^)q ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる! 田町マンション.com 広栄不動産

前回は借地権と底地の評価の基礎についてご説明しました。 今回は、「借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる!」の計算方法ついてお伝えします。 所有権者(底地権者)が借地権を併合する場合の価格 100㎡の借地権、底地の土地があった場合(借地権割合70%の地域) ①更地価格では500,000/㎡×100㎡= 50,000,000円 現行地代 300円/㎡×100㎡=30,000/円 公租公課(固定資産税)100,000円 ②借地権を第三者へ売却した場合 25,000,000円 ③底地を第三者へ売却した場合 8,000,000円 そこで②と③を足して、①の更地価格を引きます。 すると借地権と底地が併合したことによる増加価値を求めることができます。 式で表すと ④50,000,000円-(25,000,000円+8,000,000円)=17,000,000円 17,000,000円が併合した増加分になります。 それを借地権割合70%の配分率で分けると ⑤17,000,000円×70%=11,900,000円 対象不動産の借地権価格の査定 ②25,000,000円 +⑤11,900,000円=36,900,000円 になります。 逆に借地人が底地を併合する場合 ①~④は同様 それを底地割合30%の配分率で分けると ⑦17,000,000円×30%=5,100,000円 対象不動産の底地価格の査定 ⑧8,000,000円+5,100,000円=13,100,000円になります。 理論上ではこのように金額増加の交渉をしていきます。 ただ、実際には難しいことも多くあります。 なぜなら、借地人は高齢の方も多く買い取る金額を持ち合わせていない、さらにはお互いの関係が悪く話し合いがまとまらないことがあるからです。 その場合は、どちらの持ち主が死亡して相続になったときのタイミングで売却を繰り返していくことが実務では多いでしょうか。 当社では底地のお持ちのオーナー様には相続税の評価が高いため生前に新たな不動産や金融資産に組み替えることをおススメしています。 ご不明な点がございましたらご相談ください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら https://www.tamachi-mansion.com/bukken/bukken.html ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら https://tamachi-mansion.com/mp/ ◎田町エリア シングル 新着物件 https://www.tamachi-mansion.com/bukken/news.html ◎田町エリア ファミリー 新着物件 https://www.tamachi-mansion.com/bukken/newf.html ◎オーナー様へ管理のご提案 https://www.tamachi-mansion.com/owner/index.html … 続きを読む

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