タグ別アーカイブ: 不動産

お寺のオーナー様の境内でほっこり体験  田町マンション.com 広栄不動産

だいぶ暖かくなってきましたね。 暖かいのはうれしいですが、悩ましいことがあります。 それは「花粉症」との戦いです。 昨日はお休みだったため、少し公園で子供たちと遊ぶ時間がありました。 その後買い物をしていたのですが、鼻水が全く止まらず、まるで蛇口の栓を ずっとひねっているかのようでした。(T_T) 話は変わりますが、管理させていただきているオーナー様にお寺さんがあります。 三田4丁目はお寺も多く昔は「寺町」と言われていました。 その管理している物件の更新手続きが終わったので書類を届けに行ったところ、 境内に梅が咲いていました。もう少しで満開ですね。 この時期は鼻水との戦いではありますが、咲き始めた花を見るとほっこりします。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 田町の街, 田町管理会社の仕事 | タグ: , , , , , , , | コメントをどうぞ

賃貸物件をお探しのお客様からグーグル口コミで星5つをいただきました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、お部屋の契約をしたmatoba様からコメントいただきました。 「豊富な経験をお持ちで、田町周辺の物件に精通しておられます。親身になって対応していただき、良い物件と出会うことができました。カーテンの大きさを測り忘れたため、荒巻さんにお願いしたら快く対応してくださいました。大変助かりました。どうもありがとうございました。」 とグーグルの口コミで5つ星をいただきました。 ありがとうございます!! 遠方にお住まいということでメールで何度かやり取りさせていただきました。 何件か候補を挙げて、会社から近くて、広めということで数少ない物件の中、とても気に入っていただけました。 わたしも、商店街沿いで住みやすく会社からも徒歩5分以内と条件ピッタリの物件だったと思っています。 matoba様、物件、管理会社、素晴らしい出会いに感謝です! ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: お部屋探し, 不動産情報 | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ

これだけは賃貸管理ために覚えておきたいことその3!  田町マンション.com 広栄不動産

今回はキャッシュフローツリーの3回目になります。 1回目、2回目はこちらです。 満室時GPIについて  リース損、空室と未回収損、雑収入について しつこい位、キャッシュフローツリーを確認します。(笑) 大切なので。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   次は運営費を差し引いていきます。 運営費は管理会社に任せているのであれば管理手数料や一棟のアパート・マンションなら共有部分の電気代とか、共用水栓の水道代、区分マンションでは管理費・修繕積立金も入ります。火災保険、地震保険、固定資産税、都市計画税、あとは何か設備が壊れたときの修繕費も含まれます。 これらを差し引いたのが、営業純利益ということで、NOIになります。 賃貸不動産経営においての粗利になります。 今、この粗利をしっかりと判断して賃貸不動産を管理しているオーナー様、もしくはコンサルタントをしている業者はまだまだ少ない現状です。 計算してみます。 Aマンションは総潜在収入100万円で運営費が50万だったら粗利は50万円になります。 しかし、Bマンションは同じような築年の物件で同じエリア、同じ総潜在収入なのに運営費が70万円になっています。粗利は30万円になります。 運営比率が低いほど運営の効率が良いということです。 運営費率=運営費÷総潜在収入 Aの場合  50÷100=50% Bの場合 70÷100=70% になり、Aの方が運営の効率が良いとなります。より深く分析することで潜在的な問題が発生している個々の項目が明らかになります。 問題点として考えられることの例として管理している不動産会社の提案が関与している場合もあります。管理会社のインセンティブが高い保険業者を勧めたり、必要のないリフォームの提案をしてバックをもらっている場合も考えられます。 不動産投資系の方はこのキャッシュフローツリーをマスターしている方が多いので「ちょっと運営費が高いんじゃないの?」と感じる方も多いですが、地主系の方はまだまだを知っている方が少ないため、相談を受けると不動産業者側の良いように提案を受けてしまっている方が多くいらっしゃいます。 私が所属しているIREM JAPANではこの運営費の比率、NOIの比率がどのくらいなら適正なのかというインデックスを全国的に今とり始めています。インデックスをとる作業に関しては国土交通省のほうからも「それはいい試みだ」ということでどんどん進めてほしいという流れになってきております。 ちなみにアメリカではこのようなインデックスは当たり前のようにあります。 インターネットで購入したい物件のその地域の運営費は何パーセントくらいか平均値が確認ができます。 … 続きを読む

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ

最近看板が変わった「ラーメン二郎 三田本店」の新事実発覚!?  田町マンション.com 広栄不動産

最近、「ラーメン二郎 三田本店」看板が新しくなりました。 当社は目の前なので、いつもお客さんの込み具合がわかります。 土曜日はやはり混んでいますね。 先日、当社社長に「ラーメン二郎 三田本店」のことを話したら、 「もともと違うところで営業していて、あのビルはうちが紹介したんだよ。」とのこと。 ラーメン二郎のオーナーと面識があったことに驚きました!! 話は変わりますが、先日次男坊の卒園式がありました。 長男以来の3年ぶりの卒園式ですが、感動させてもらいました。 特に歌はズルいですね。(笑) たくさん泣かせてもらいました。 卒園証書をもらった後に、将来の夢を一言みんなの前で話します。 次男は「警察官になりたいです。」とのこと。 長男と同じ夢だったので、ビデオ越しからツッコミを入れたくはなりました。(笑) なにはともあれ、子供の成長を感じる素晴らしい式でした。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 子育て, 田町の街 | タグ: , , , , , | コメントをどうぞ

妻も絶賛、和合堂の米粉ふっくらのどら焼きとは。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、1月にできた当社からも近い「和合堂」に行ってきました。 イートインスペース併設のオーガニックストアということで、 外から見ると、いつもお客さんで賑わっていたので気になっていました。 お店に入ると、店内が春真っ盛り! サクラの木が飾られていたり、桜など和のアクセサリーが並んでいました。 他にはオーガニックなお茶やプロテインなどありました。 特に気になったものが米粉で作られた生地のどら焼きです。 家族と妻の親にも購入しました。 冷凍でいただき、「明日中に食べてください。」とのこと。 餡子好きで、特にどら焼きにはうるさい妻も大絶賛していました。「皮もおいしいけど、中に入っている餡子もおいし~。」とのこと。(笑) もともと長野県にあったお店ということで長野名物「おやき」も販売していました。 好きなのでとても気になります。 また買いに行きますねー。(^○^) 和合堂URL→こちら ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 田町の街 | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ

初、桃の節句体験  田町マンション.com 広栄不動産

今日はあいにくの雨ですが、東京マラソンが実施されます。 参加される皆様は十分体調には留意してくださいね。 さて、うちは男3人でしたが、去年から長女が生まれ、 初桃の節句になりました。 ひな人形は妻の実家からいただきました。 長女はまだ何の事だかわかりませんが、 上の男の子は初めてのひな人形に「怖い~。」「キレイ!」など いろんな感想を述べていました。 朝起きたら次男が「今日はひなあられ食べれるね♪」なんて 楽しみにしている様子。 先日、テレビ「チコちゃんに叱られる」で関東、関西はお内裏様とお雛様の並びが左右違うことに初めて知りました。(ちなみに一番上に載っている人形は「おびな」「めびな」になるようです。) 学校行事で男3人とも紙や粘土でひな人形を作ってきました。 特に3男の人形は、顔が切り抜かれ自分の写真が入っていました。(笑) 長女がひな人形で喜んでくれるのはあと3年後かな~。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 子育て | タグ: , , , , , | コメントをどうぞ

説得をせず、選択していただく賃貸管理会社とは? 田町マンション.com 広栄不動産

オーナー様へリノベーションの提案書を作成しました。 たしかに、リノベーションすれば家賃を高く貸すことはできます。しかし、リノベーションは費用根拠が見えづらいため、半ば説得にも近い提案をする業者もいるようです。 経験や勘で頼りがちな提案では説得になってしまうこともあります。 そうならないためにも当社では少なくとも3つ案を目に見える数字で改善案を作成しています。 CPM(米国不動産経営管理士)を取得してからは、収支分析表で数値を出すことで客観的に判断できるようになり、オーナー様への「提案」からオーナー様自身が「選択」をしていただけるようになりました。 やはり、そのためには市場の現状把握は大切になってきます。なぜなら、その土地の相場観が無いと、いくらリノベーションを実施しても家賃高くてなかなか成約に至らない場合もあるからです。 田町にもリノベーションをしても1年近く成約にならなかった物件もありました! ご不明な点がございましたらお気軽にお問わせくださいね。(^○^) ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , | コメントをどうぞ

忘れがちな不動産投資の収支計算とは!? 田町マンション.com 広栄不動産

前回は満室時の稼働時の賃料(GPI)について説明をしました。 前回のブログはこちら  もう一度キャッシュフローツリーを確認します。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   GPIは100点満点からスタートして査定をしていくということでした。 リース損は契約している賃料が市場家賃の最高額、つまりGPIより低いことによって起きる損失の額になります。 例えば、市場の賃料は70,000円なのに、65,000円で募集している場合は 5,000円×12か月=60,000円がリース損となります。 査定方法についてはこちらを参照ください。→コンペア式家賃査定表 さらには賃料の値交渉やフリーレント交渉があります。 そうなると100点満点からマイナスポイントを引く必要があります。 当たり前のことですが空室があったら賃料が入らないのでマイナスになります。 他には家賃滞納があります。当社は現在の滞納率は0%なのでご安心ください! 続いてはプラスの計算になります。雑収入と経費払い戻しがあります。 これは賃貸の不動産以外の収入源として考えます。 例えばマンション敷地内の駐車場や自動販売機の売上、さらには更新料や、屋上に携帯電話のアンテナを設置し、その年間の使用料や看板の広告料も雑収入として入ります。 経費払い戻しは家賃以外に商業テナントから回収した額になります。経費払い戻しの例としてはサブメーターをつけた公共料金、保険、共有部分の保守などがあります。 もう一度上から説明すると「100点満点売上マックスの状態から空室や交渉事などの損を引いて、家賃以外の収入があったら足しましょう。」ということになります。 次回は大切な運営費についてです。

カテゴリー: 不動産情報, 不動産投資, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , , | コメントをどうぞ

必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。 そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。 その方が一番管理会社も楽だからです。 しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。 例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。 CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。 3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。 3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。 具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。 つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。 33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。 たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。 しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。 なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。 田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ

カテゴリー: 不動産投資, 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , , , | コメントをどうぞ

地域一番を目指す管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」  田町マンション.com 広栄不動産

先日、泉岳寺にあるIREMで理事会がありました。 その後、同期でもある船井総研の吉野CPMの「経営コンサルティング会社から見た今後選ばれる管理会社」が開催。 衰退期へ向かっている市場動向の中、CPM理論を使いながら売り上げを伸ばしている管理会社の事例を話していただきました。 地域一番を目指す賃貸管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」も詳しく説明していただきました。業務に実践できることもあったので大変勉強になりました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

カテゴリー: 不動産経営, 田町管理会社の仕事, CPM | タグ: , , , , , , | コメントをどうぞ