タグ別アーカイブ: キャッシュフローツリー

覚えておきいたい不動産投資の指標(5)忘れてはいけない運営費

今回はOPEX(Operating Expencse)運営費に ついてになります。 まず、いつものキャッシュフローツリーです。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) 運営費はマンションの形態によって変わります。 1棟アパート・マンション 共有部分の電気、水道代 ビルメンテナンス(清掃・除草費・消防点検費など) 固定資産税、都市計画税 賃貸管理手数料 ※エレベーターメンテナンス費用 特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。 分譲マンション 固定資産税、都市計画税 管理費、修繕積立金 賃貸管理手数料 おおまかなGPIとの比率は 木造アパート14~15% マンション 17~18% マンション(エレベーター有) 19~20% 区分1R22~25% が目安になります。 もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。 次回はOPEXを実際に入れてみてNOIを出してみましょう!

カテゴリー: 不動産投資 | タグ: , , , , | コメントは受け付けていません。

覚えておきいたい不動産投資の指標(4)都内VS地方物件

今回は空室率を入れたキャッシュフローツリーを見てみます。 30,000,000円の物件を比較してみると(※便宜上GPIと年間家賃を一緒にしています。) 年間家賃÷購入価格×100=表面利回りなので 表面利回り×購入金額=年間家賃 に移項して当てはめると 都内 7%×30,000,000円=2,100,000円(年間家賃) 地方 15%×30,000,000円=4,500,000円(年間家賃) キャッシュフローツリーに当てはめてみると GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) 都内 GPI2,100,000円 空室損-105,000円(空室率5%) 未回収損0円 雑収入0円 ↓ EGI 1,995,000円 地方 GPI4,500,000円 空室損-900,000円(空室率20%) 未回収損-200,000円(フリーレント分) 雑収入0円 ↓ EGI3,400,000円 EGIで利回りを見てみると 都会 1,995,000円÷30,000,000円×100=6.65% 地方 3,400,000円÷30,000,000円×100=11.3% 地方は都会と比べてGPIは2倍以上(450万円÷210万円)の利回りがありましたが、 EGIでは1.7倍に下がりました。(340万円÷199万5千円) 地域によって空室率は変わってきます。なぜなら、その地域の物件供給過多や人口の減少が原因で需要関係が変動するからです。 この空室率をいかに減少させるかは管理会社の提案力だと思います。 また、別の機会に空室率の改善方法についてはお書きしたいと思います。 初めて空室率という言葉を聞いた方は、どのようにデータを集めるかわからないと思います。当社は過去のデータや近隣の業者にヒアリングをしてお伝えしているようにしています。東京都内で投資用のマンションを購入するときはキャッシュフローツリーには空室率5%を考えておけば問題と思います。 次回はOPEX(運営費)です。 … 続きを読む

カテゴリー: 不動産投資 | タグ: , , , , , | コメントは受け付けていません。

覚えておきい不動産投資の指標(2)総潜在収入 

前回はキャッシュフローツリーの全体像についてお伝えしました。 今回はGPI(Gross Potential Income)についてです。日本語では総潜在収入になります。 意味としては1年間満室で入った賃料のことです。 ここで注意していただきたいことがあります。 例えば、 築30年のワンルーム6室のアパートがあったとします。 (お部屋の間取りはすべて同じです。) 家賃は 101 65,000円 102 65,000円 103 65,000円 201 70,000円 202 70,000円 203 90,000円 でした。 ここ2年間で入退去が続き、1階は65,000円 201,202は70,000円で現在 入居しています。しかし、203号室だけは90,000円と他のお部屋と比べ2万円も差があります。 理由としては、203の入居者は建物ができた新築当時から入居しているため、新築当初の家賃のままになっているからです。 この時のGPIを65,000円×3室 +70,000円×2室 +90,000円=425,000円と計算したくなります。 ところがキャッシュフローツリーは現在ではなく将来の収支を予測するため、 203号室の退去した後の賃料70,000円にして収支計算をします。 (新築当初の方が引っ越しする可能性もあるからです。) 家賃の引き直しをすると405,000円。これがこのアパートのGPIになります。 インターネットに掲載されている年間家賃はGPIで掲載されていないので注意が必要です。例えば、家賃相場とは合わない物件を購入して、すぐに入居者が退去しまった場合、退去前と同様の家賃で募集しても決まらず、収支が合わなくなってしまいます。 解決方法は2点あります。 まず1つ目はその地域の家賃相場を調査すること。 地道な作業にはなりますが、近隣の不動産屋に聞き取りする。またスーモ、ホームズなど築年数、間取りを絞って同家賃でも貸している物件があるか調べます。 もう1つ目は入居者のレントロール(入居日、属性、家賃滞納の有無など書かれた一覧表)の確認することです。 こちらは管理をしている不動産業者に確認すれば教えてくれます。 次回は 空室損、未回収損、雑収入になります。

カテゴリー: 不動産投資 | タグ: , , , | コメントは受け付けていません。

覚えておきたい不動産投資の指標 キャッシュフローツリー(1)

7回にわけて不動産投資の指標についてお伝えしたいと 思います。 始めはキャッシュフローツリーについてです。 CPM(米国認定不動産経営管理士)取得者は、 授業でこのキャッシュフローツリーに ついて学び、半年をかけて習得をします。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) になります。 不動産投資家、さらに言えば不動産業者で、 この指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? 失敗した人は不動産投資を年間家賃÷購入価格×100 =利回り(表面利回り)と考えている方が多くいます。 少し難しい内容かもしれませんが、このキャッシュフローツリーを 学ぶことで、不動産業者と対等に、 もしくはそれ以上に対話することができ、 言われるまま投資をして失敗することはなくなります。 なぜなら、業者によっては年間家賃から年間ローンの支払いを 差し引いてキャッシュフローとして試算し、正確な金額を 提案しない業者も未だに多くいるからです。 次回から詳細について説明したいと思います。

カテゴリー: 不動産投資 | タグ: , , | コメントは受け付けていません。