タグ別アーカイブ: キャッシュフローツリー

これだけは賃貸管理ために覚えておきたいことその3!  田町マンション.com 広栄不動産

今回はキャッシュフローツリーの3回目になります。 1回目、2回目はこちらです。 満室時GPIについて  リース損、空室と未回収損、雑収入について しつこい位、キャッシュフローツリーを確認します。(笑) 大切なので。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   次は運営費を差し引いていきます。 運営費は管理会社に任せているのであれば管理手数料や一棟のアパート・マンションなら共有部分の電気代とか、共用水栓の水道代、区分マンションでは管理費・修繕積立金も入ります。火災保険、地震保険、固定資産税、都市計画税、あとは何か設備が壊れたときの修繕費も含まれます。 これらを差し引いたのが、営業純利益ということで、NOIになります。 賃貸不動産経営においての粗利になります。 今、この粗利をしっかりと判断して賃貸不動産を管理しているオーナー様、もしくはコンサルタントをしている業者はまだまだ少ない現状です。 計算してみます。 Aマンションは総潜在収入100万円で運営費が50万だったら粗利は50万円になります。 しかし、Bマンションは同じような築年の物件で同じエリア、同じ総潜在収入なのに運営費が70万円になっています。粗利は30万円になります。 運営比率が低いほど運営の効率が良いということです。 運営費率=運営費÷総潜在収入 Aの場合  50÷100=50% Bの場合 70÷100=70% になり、Aの方が運営の効率が良いとなります。より深く分析することで潜在的な問題が発生している個々の項目が明らかになります。 問題点として考えられることの例として管理している不動産会社の提案が関与している場合もあります。管理会社のインセンティブが高い保険業者を勧めたり、必要のないリフォームの提案をしてバックをもらっている場合も考えられます。 不動産投資系の方はこのキャッシュフローツリーをマスターしている方が多いので「ちょっと運営費が高いんじゃないの?」と感じる方も多いですが、地主系の方はまだまだを知っている方が少ないため、相談を受けると不動産業者側の良いように提案を受けてしまっている方が多くいらっしゃいます。 私が所属しているIREM JAPANではこの運営費の比率、NOIの比率がどのくらいなら適正なのかというインデックスを全国的に今とり始めています。インデックスをとる作業に関しては国土交通省のほうからも「それはいい試みだ」ということでどんどん進めてほしいという流れになってきております。 ちなみにアメリカではこのようなインデックスは当たり前のようにあります。 インターネットで購入したい物件のその地域の運営費は何パーセントくらいか平均値が確認ができます。 … 続きを読む

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忘れがちな不動産投資の収支計算とは!? 田町マンション.com 広栄不動産

前回は満室時の稼働時の賃料(GPI)について説明をしました。 前回のブログはこちら  もう一度キャッシュフローツリーを確認します。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   GPIは100点満点からスタートして査定をしていくということでした。 リース損は契約している賃料が市場家賃の最高額、つまりGPIより低いことによって起きる損失の額になります。 例えば、市場の賃料は70,000円なのに、65,000円で募集している場合は 5,000円×12か月=60,000円がリース損となります。 査定方法についてはこちらを参照ください。→コンペア式家賃査定表 さらには賃料の値交渉やフリーレント交渉があります。 そうなると100点満点からマイナスポイントを引く必要があります。 当たり前のことですが空室があったら賃料が入らないのでマイナスになります。 他には家賃滞納があります。当社は現在の滞納率は0%なのでご安心ください! 続いてはプラスの計算になります。雑収入と経費払い戻しがあります。 これは賃貸の不動産以外の収入源として考えます。 例えばマンション敷地内の駐車場や自動販売機の売上、さらには更新料や、屋上に携帯電話のアンテナを設置し、その年間の使用料や看板の広告料も雑収入として入ります。 経費払い戻しは家賃以外に商業テナントから回収した額になります。経費払い戻しの例としてはサブメーターをつけた公共料金、保険、共有部分の保守などがあります。 もう一度上から説明すると「100点満点売上マックスの状態から空室や交渉事などの損を引いて、家賃以外の収入があったら足しましょう。」ということになります。 次回は大切な運営費についてです。

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賃貸経営の大事な指標とは?  田町マンション.com 広栄不動産

賃貸管理させていただいているオーナー様にお伝えしていることがあります。 それは、キャッシュフローツリーの見方になります。 不動産経営に欠かせない数値です。当社としてCPM(米国不動産経営管理士)としてこの指標をお伝えしてオーナー様が正しい賃貸経営ができる普及活動をしております。 IREM JAPANという組織に所属しております。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex) 管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   この表の上から順位に計算していくのでキャッアシュフローのツリーと言われています。 まず、上から足し、引きの計算をしていき、手残りはいくらなのか調べます。 総潜在収入はGPIと呼ばれます。 GPIのイメージとしては、その賃貸物件が1日も空くことが無く 365日稼働した場合の収入になります。 テストでいうと100点満点ってことになります。 100点満点からスタートして査定をしていくということになります。 表面利回りという言葉がありますが、この総潜在収入を使っています。 計算式は  年間賃料(総潜在収入のこと)÷購入価格×100=表面利回り になります。 このキャッシュフローツリーを知ることで、どのように賃貸管理での戦略を立てれば良いかイメージがつきやすくなります。オーナー様さらに不動産業者でこの指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? あるご相談を受けたオーナー様でキャッシュフローツリーを計算したらマイナスだったなんて事例もありました。次回からは詳細について説明したいと思います。 オーナー様へ

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覚えておきいたい不動産投資の指標(5)忘れてはいけない運営費

今回はOPEX(Operating Expencse)運営費に ついてになります。 まず、いつものキャッシュフローツリーです。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) 運営費はマンションの形態によって変わります。 1棟アパート・マンション 共有部分の電気、水道代 ビルメンテナンス(清掃・除草費・消防点検費など) 固定資産税、都市計画税 賃貸管理手数料 ※エレベーターメンテナンス費用 特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。 分譲マンション 固定資産税、都市計画税 管理費、修繕積立金 賃貸管理手数料 おおまかなGPIとの比率は 木造アパート14~15% マンション 17~18% マンション(エレベーター有) 19~20% 区分1R22~25% が目安になります。 もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。 次回はOPEXを実際に入れてみてNOIを出してみましょう!

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覚えておきいたい不動産投資の指標(4)都内VS地方物件

今回は空室率を入れたキャッシュフローツリーを見てみます。 30,000,000円の物件を比較してみると(※便宜上GPIと年間家賃を一緒にしています。) 年間家賃÷購入価格×100=表面利回りなので 表面利回り×購入金額=年間家賃 に移項して当てはめると 都内 7%×30,000,000円=2,100,000円(年間家賃) 地方 15%×30,000,000円=4,500,000円(年間家賃) キャッシュフローツリーに当てはめてみると GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) 都内 GPI2,100,000円 空室損-105,000円(空室率5%) 未回収損0円 雑収入0円 ↓ EGI 1,995,000円 地方 GPI4,500,000円 空室損-900,000円(空室率20%) 未回収損-200,000円(フリーレント分) 雑収入0円 ↓ EGI3,400,000円 EGIで利回りを見てみると 都会 1,995,000円÷30,000,000円×100=6.65% 地方 3,400,000円÷30,000,000円×100=11.3% 地方は都会と比べてGPIは2倍以上(450万円÷210万円)の利回りがありましたが、 EGIでは1.7倍に下がりました。(340万円÷199万5千円) 地域によって空室率は変わってきます。なぜなら、その地域の物件供給過多や人口の減少が原因で需要関係が変動するからです。 この空室率をいかに減少させるかは管理会社の提案力だと思います。 また、別の機会に空室率の改善方法についてはお書きしたいと思います。 初めて空室率という言葉を聞いた方は、どのようにデータを集めるかわからないと思います。当社は過去のデータや近隣の業者にヒアリングをしてお伝えしているようにしています。東京都内で投資用のマンションを購入するときはキャッシュフローツリーには空室率5%を考えておけば問題と思います。 次回はOPEX(運営費)です。 … 続きを読む

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覚えておきい不動産投資の指標(2)総潜在収入 

前回はキャッシュフローツリーの全体像についてお伝えしました。 今回はGPI(Gross Potential Income)についてです。日本語では総潜在収入になります。 意味としては1年間満室で入った賃料のことです。 ここで注意していただきたいことがあります。 例えば、 築30年のワンルーム6室のアパートがあったとします。 (お部屋の間取りはすべて同じです。) 家賃は 101 65,000円 102 65,000円 103 65,000円 201 70,000円 202 70,000円 203 90,000円 でした。 ここ2年間で入退去が続き、1階は65,000円 201,202は70,000円で現在 入居しています。しかし、203号室だけは90,000円と他のお部屋と比べ2万円も差があります。 理由としては、203の入居者は建物ができた新築当時から入居しているため、新築当初の家賃のままになっているからです。 この時のGPIを65,000円×3室 +70,000円×2室 +90,000円=425,000円と計算したくなります。 ところがキャッシュフローツリーは現在ではなく将来の収支を予測するため、 203号室の退去した後の賃料70,000円にして収支計算をします。 (新築当初の方が引っ越しする可能性もあるからです。) 家賃の引き直しをすると405,000円。これがこのアパートのGPIになります。 インターネットに掲載されている年間家賃はGPIで掲載されていないので注意が必要です。例えば、家賃相場とは合わない物件を購入して、すぐに入居者が退去しまった場合、退去前と同様の家賃で募集しても決まらず、収支が合わなくなってしまいます。 解決方法は2点あります。 まず1つ目はその地域の家賃相場を調査すること。 地道な作業にはなりますが、近隣の不動産屋に聞き取りする。またスーモ、ホームズなど築年数、間取りを絞って同家賃でも貸している物件があるか調べます。 もう1つ目は入居者のレントロール(入居日、属性、家賃滞納の有無など書かれた一覧表)の確認することです。 こちらは管理をしている不動産業者に確認すれば教えてくれます。 次回は 空室損、未回収損、雑収入になります。

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覚えておきたい不動産投資の指標 キャッシュフローツリー(1)

7回にわけて不動産投資の指標についてお伝えしたいと 思います。 始めはキャッシュフローツリーについてです。 CPM(米国認定不動産経営管理士)取得者は、 授業でこのキャッシュフローツリーに ついて学び、半年をかけて習得をします。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) になります。 不動産投資家、さらに言えば不動産業者で、 この指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? 失敗した人は不動産投資を年間家賃÷購入価格×100 =利回り(表面利回り)と考えている方が多くいます。 少し難しい内容かもしれませんが、このキャッシュフローツリーを 学ぶことで、不動産業者と対等に、 もしくはそれ以上に対話することができ、 言われるまま投資をして失敗することはなくなります。 なぜなら、業者によっては年間家賃から年間ローンの支払いを 差し引いてキャッシュフローとして試算し、正確な金額を 提案しない業者も未だに多くいるからです。 次回から詳細について説明したいと思います。

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