忘れがちな不動産投資の収支計算とは!? 田町マンション.com 広栄不動産

前回は満室時の稼働時の賃料(GPI)について説明をしました。
前回のブログはこちら 

もう一度キャッシュフローツリーを確認します。

総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム)
-リース損        市場と実際の賃料の差
-空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納
=純賃貸料収入

+雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料
+経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭
=実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム)

-運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費
=営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム)

-年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス)
=税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー)
(BTCF)  

GPIは100点満点からスタートして査定をしていくということでした。
リース損は契約している賃料が市場家賃の最高額、つまりGPIより低いことによって起きる損失の額になります。
例えば、市場の賃料は70,000円なのに、65,000円で募集している場合は
5,000円×12か月=60,000円がリース損となります。
査定方法についてはこちらを参照ください。→コンペア式家賃査定表

さらには賃料の値交渉やフリーレント交渉があります。
そうなると100点満点からマイナスポイントを引く必要があります。

当たり前のことですが空室があったら賃料が入らないのでマイナスになります。
他には家賃滞納があります。当社は現在の滞納率は0%なのでご安心ください!

続いてはプラスの計算になります。雑収入と経費払い戻しがあります。
これは賃貸の不動産以外の収入源として考えます。
例えばマンション敷地内の駐車場や自動販売機の売上、さらには更新料や、屋上に携帯電話のアンテナを設置し、その年間の使用料や看板の広告料も雑収入として入ります。

経費払い戻しは家賃以外に商業テナントから回収した額になります。経費払い戻しの例としてはサブメーターをつけた公共料金、保険、共有部分の保守などがあります。

もう一度上から説明すると「100点満点売上マックスの状態から空室や交渉事などの損を引いて、家賃以外の収入があったら足しましょう。」ということになります。

次回は大切な運営費についてです。

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タバコでヤニだらけの賃貸管理物件  田町マンション.com 広栄不動産

物件の立ち合いをしてきました。

10年以上も住んでいただきましたが、事務所を移転のため退去とするとのことです。
立ち合いをすると煙草をずっと吸っていたため壁紙の色がかなり変わっていました。

この場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では
賃借人の負担ということで、「タバコ等のヤニや臭い 喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。」とあります。

それでは壁紙やカーペットは入居者の故意過失ということになるため原状回復費用をすべて請求できるでしょうか?

結論から言うとすべて請求することはできません。なぜなら、今回の入居者は10年以上住んでいるため、壁紙やカーペットの残存価値が6年で1円となっているからです。
そこから負担割合を算定します。

ただ、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では「経過年数を超えた設備などを含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。」とあります。

つまり、クロスを張り替える費用(工事費や人件費)は借主の負担となる場合があるということです。

納得されないオーナー様には、喫煙不可物件で募集をして、入居時に契約書に特約を入れるようにご提案をします。文面としては「室内での喫煙は禁止とする。喫煙により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合は全額入居者負担で原状回復をする。」と明記します。

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必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。
そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。
その方が一番管理会社も楽だからです。

しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。

例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。

CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。
3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。
3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。
具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。

つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。

33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。

たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。
しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。

なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。

田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^)

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地域一番を目指す管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」  田町マンション.com 広栄不動産

先日、泉岳寺にあるIREMで理事会がありました。

その後、同期でもある船井総研の吉野CPMの「経営コンサルティング会社から見た今後選ばれる管理会社」が開催。

衰退期へ向かっている市場動向の中、CPM理論を使いながら売り上げを伸ばしている管理会社の事例を話していただきました。

地域一番を目指す賃貸管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」も詳しく説明していただきました。業務に実践できることもあったので大変勉強になりました。

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キッザニア東京へ、やっぱり飲食店が好き! 田町マンション.com 広栄不動産

久しぶりに子供を連れてお出かけしてきました。
キッザニア東京へ。
妻の体調がすぐれないとのことなので、子供3人と私で行ってきました。
一度行ったことがありましたが、今月誕生日の長男のおねだりもあったので。(^○^)

前回は警察官、配達員、車整備人、ソフトクリーム屋をやったので違うことをしようと事前に話し合いました。やっぱり食べ物や何か作る仕事のリクエストがあり、パン屋、鉛筆づくり、ハンバーガーショップ、カークラフト会社に参加しました。

3男(3歳)は途中で飽きたり、嫌がったりしないか心配でしたが、お兄ちゃん達やスタッフに助けてもらいながらパン屋、ハンバーガーショップは楽しんでいました。
しかし、鉛筆づくりではすでに疲れていたためエプロン、帽子を付けることに拒否、私に抱っこされながら鉛筆ができるまでの工程を眺めていました。

最後の完成した鉛筆の書くところで、ようやく私から離れて、試し書きをしていました。
お土産でもらえる自分の名前入りの鉛筆には大満足していました。(笑)
(まだ字は読めませんが。。)

まだ、やっていない仕事(お菓子工場、消防士、お笑い芸人、マジシャンなど)があるので、時間がある時に遊びに行きたいと思っています。

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いとこから天使の羽をもらいました。 田町マンション.com 広栄不動産

大分に住むいとこから子供用のエプロンをもらいました。

3か月の長女のために手作りで作ってくれました。

中学のときの家庭科の成績はビミョーだった私にとってはこの出来は驚くばかりです。今思い出すと、まっすぐにミシンをかけることができないほどブキッチョでした。(笑)

しかも後ろを見ると天使の羽があり、可愛いさ満点です♪

上に男ばかりの荒巻家。

こんな女子力?の高いかわいい服は少ないのでうれしいで~す。(^○^)

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賃貸経営の大事な指標とは?  田町マンション.com 広栄不動産

賃貸管理させていただいているオーナー様にお伝えしていることがあります。
それは、キャッシュフローツリーの見方になります。

不動産経営に欠かせない数値です。当社としてCPM(米国不動産経営管理士)としてこの指標をお伝えしてオーナー様が正しい賃貸経営ができる普及活動をしております。
IREM JAPANという組織に所属しております。

総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム)
-リース損        市場と実際の賃料の差
-空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納
=純賃貸料収入

+雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料
+経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭
=実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム)

-運営費(Opex) 管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費
=営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム)

-年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス)
=税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー)
(BTCF)  

この表の上から順位に計算していくのでキャッアシュフローのツリーと言われています。
まず、上から足し、引きの計算をしていき、手残りはいくらなのか調べます。

総潜在収入はGPIと呼ばれます。
GPIのイメージとしては、その賃貸物件が1日も空くことが無く
365日稼働した場合の収入になります。
テストでいうと100点満点ってことになります。
100点満点からスタートして査定をしていくということになります。

表面利回りという言葉がありますが、この総潜在収入を使っています。

計算式は 
年間賃料(総潜在収入のこと)÷購入価格×100=表面利回り になります。

このキャッシュフローツリーを知ることで、どのように賃貸管理での戦略を立てれば良いかイメージがつきやすくなります。オーナー様さらに不動産業者でこの指標を知っている方はどれだけいるでしょうか?

あるご相談を受けたオーナー様でキャッシュフローツリーを計算したらマイナスだったなんて事例もありました。次回からは詳細について説明したいと思います。

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2019年田町最安値賃貸管理物件はいくら? 広栄不動産

先日ブログで格安物件ということで出したところ反響が多くありました。
ありがとうございます!

本日、ご紹介する物件はその宮島アパートの別号室のご紹介になります。
リフォーム完了しました。

家賃はなんと35000円になります!

2019年2月1日現在田町エリアでは最安値の賃貸アパートになります。
6畳和室のお部屋になります。
徒歩30秒にミニスーパー、ドラッグストア徒歩2分
大通りから一本入った道にあるので静かです。

トイレは共同です。
お風呂無いですが、区の施設の「ふれあいの湯」があります。
徒歩12分です。

セカンドハウス、事務所、倉庫としてもご相談可能です。
ピンときたらぜひお問い合わせくださいね。(^○^)

物件の詳細はこちら(契約済みの物件はリンク切れになっております。)
https://www.tamachi-mansion.com/bukken/syousai/0/248ssi.html

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2019年田町エリアの賃貸物件の引っ越しで、まさかの「引っ越し難民」にならない3つの方法! 

1月にかけてお部屋を探す方が増えてきて、繁忙期だなと思わせる忙しさになってきました。
去年は管理している賃貸物件で、業者がつかまらず引っ越しができないため退去日を延長させてほしいとご相談を2件受けました。
今年は、そのようなことが無いように「去年より人員を増やしている。」という話を引っ越し業者の担当から聞きました。

それでも気をつけたいこととして、やはり年度末の予約はとりづらく、全日本トラック協会が出している「引越混雑予測カレンダー」よると、2019年3月24日(日曜日)から4月8日は「特に混み合うことが予想されます」という表示になっていました。

引越し難民にならないためには、まずは物件の申し込みをしたら、すぐに引っ越し業者に連絡することをおススメしております。あとはできるだけ多くの引っ越し業者に問い合わせることです。引っ越し業者によっても忙しさが違いますし、キャンセルがでている可能性もあるからです。まずは根気よく探してみることが大切だと思います。

あとは早目の引っ越しもおススメです。なぜなら、3月下旬から4月上旬は金額も高くなるからです。引っ越し業者の担当に聞くと、「2019年3月2日(土)、3日(日)は通常の2から3倍。3月30日(土)31日(日)は通常金額の6倍になります。」とのことです。
例えば、通常5万円かかる引っ越しでも、3月31日にお願いすると30万円もかかります。
そうなると1か月早く引っ越したほうが、引っ越しの総費用が安く済んだというケースも出てきます。

何かご不明な点がございましたらご連絡くださいね。(^○^)

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オーナー様必見!プチリフォームで家賃を上げる方法! 田町マンション.com 広栄不動産

最近退去したお部屋をお持ちのオーナー様にプチリフォームのご提案をしています。
なぜなら、少しの金額でとても効率の良い投資ができるからです。

例えば、室内洗濯機置き場です。最近、コインランドリーはお部屋探しの方が敬遠することが多いです。そのため、150,000円の工事で室内に洗濯機置き場を設置します。
すると田町エリアでは室内に設置したことで毎月の家賃が3000円アップします。
仮に20年で故障した場合(20年で故障するかはわかりませんが…)、

(150,000円÷12か月)÷20年=625円

625円が毎月かかるとしても、家賃が3,000円アップすれば毎月の利益は
3,000円-625円=2,375円となります。

さらにTVモニターホン。全国賃貸住宅新聞によると単身者向けの「この設備がなければ入居が決まらないランキングトップ10」で2位になっていました。
TVモニターホンを付けると家賃が1,000円上がります。
仮に15年で故障した場合、

(17,000円÷12か月)÷15年=94円

94円が毎月かかるとしても、家賃が1000円アップすれば毎月の利益は
1,000円-94円=906円となります。

また、空室期間が3か月かかったところプチリフォームを実施して2か月で決まった場合。
例えば家賃が70,000円ならプチリフォームの70,000円をすでに回収したことになります。

少しずつですが、時代により入居者が望む設備が変わってきています。確かにできるだけお金をかけないでお部屋を募集したいという気持ちはあります。しかし、時代のニーズを合わせることで、結果より効率の良い投資に繋がります。
例えば、バストイレが一緒は当たり前の時代から、今はバストイレ別でないと入居者が入らない時代に変化している状況です。

空室でお困りのことがございましたらお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^)

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