高輪ゲートウェイに決定! 高輪だけじゃだめなの? 田町マンション.com 広栄不動産

さっきラジオから新駅のお知らせが聞こえてきて驚きました。

「二度見する」なんて言う言葉はありますが、「二度聞き」をしてしまいました。

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賃貸経営で満室は必ずしも100点ではない? 田町マンション.com 広栄不動産

みなさんは「賃貸経営で満室は必ずしも100点ではない。」ということはご存知でしょうか?
なぜなら本来、貸せるであろう賃料水準を下回った金額で貸した場合、オーナー様に機会損出を与えている可能性があるからです。
例えば、募集が始まりすぐに申し込みが入り契約に至った物件は家賃査定が安すぎた可能性があります。また、何か月も申し込みが入らない場合は近隣相場より家賃が高い可能性があります。

では、どの程度の家賃上限・下限を考えればよいのでしょうか?
比較物件から賃料を算出する方法があります。
例えば田町エリアの三田3丁目にある、弓和三田ビジデンスの賃料査定をするため、近隣物件の比較をして検証してみます。

コンペア式家賃査定表を作成しました。
例えば類似物件の日当たりを見てみると、弓和三田ビジデンスは「良い」、マートルコート三田は「普通」になっています。その差は500円と調整していきます。
募集賃料から諸条件の調整値の合計を差し引きしたものが「総家賃調整」になり、その額を面積で割ったものが「㎡あたりの調整家賃」となります。
類似物件の「㎡あたりの調整家賃」を足して、平均値(3812,02円)を弓和三田ビジデンスの面積にかけることで、予想賃料である76,622円が割り出されます。

このような方法で数件から10数件比較を行くことで、そのエリアの賃料相場が把握することができ予想賃料を算出することができます。
(実際は当社では10件ほど比較物件を摘出して作成します。)

最終的には市場と査定した金額で乖離が無いか確認します。
なぜなら、閑散期と言われる10月~12月は1年で動きが最も鈍いからです。一方では1月~3月の繁忙期では需要が高くなるため、家賃の上昇・諸条件(礼金アップ等)の状況変化が予測されます。

田町エリアの賃貸物件のデータベースが当社にありますので、そこから家賃査定をします。
このようにオーナー様からお預かりする賃貸マンションの利益の最大化を図るために努めています。

オーナー様やお部屋探しのお客様に私はよくこんなことを言っています。
「スーパーに行って野菜の高い安いは分からないけど、毎日見ているマンションの家賃の高い安いは把握しています!」と。
ぜひ、田町で管理会社を探しているオーナー様はぜひお気軽にご相談くださいね。(^○^)

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秀和三田聖坂レジデンスは再開発の関係で建て壊し。  田町マンション.com 広栄不動産

賃貸管理物件の立会に行ってきました。
秀和三田聖坂レジデンスは三田3丁目の再開発の関係で
建て壊しされます。
今回はその3LDKのお部屋でした。

当社でも複数管理しておりますが、少しずつ解約していただき、
次の移転先を紹介している状況です。

話は変わりますが、
寒くなるとやりたくなることがあります。
それは子供と一緒に山登りに行くことです。
今回は4歳になる妻の妹の子も参加するため、初心者コースの日和田山へ行ってきました。

2年ぶりの日和田山。
前回と比べて手すりが付いたりと、山道が改装されていて登りやすくなっていました。
ちょっとした崖もありますが、みんな上手にスルスルと手を使いながら登っていました。
長男、次男は簡単だったようで、「物足りないなー。」なんて言っていました。

その後、巾着田周辺のキャンプ場へ。家族連れや友達同士でお昼ごはんを作ったり、水辺で遊んだりとしておりリラックスした雰囲気です。私も子供と一緒に川辺で石を投げて「水切り」や土を掘って川を作ったりしているうちにお昼時間に。

カップラーメンを食べるために「よし、お湯を沸かずぞ。」と思ってリュックを探してみましたが、ガスバーナーは見つかったものの、大事な鍋が無い。。。
なんと鍋を当日の準備が慌ただしく忘れてしまいました。(T_T)
(準備はやっぱり前日にやらなきゃね。)

「へそで湯を沸かす」なんて言いますが、そんなこともできないので
近くのコンビニでお湯を借りて無事食べることができました。
次はもう少し難易度が高い山にチャレンジしたいと思います。

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残念、三田祭に。2018  田町マンション.com 広栄不動産

ついに連続参加の記録が閉ざされてしまいました。
毎年、慶應義塾大学の三田祭を見に行くことを私的恒例行事としていましたが、非常に残念です。

理由としては、ありがたいことにご来店のお客様の予約のため身動きが
取れなかったためです。
慶応の学生様からもお申込みをいただき感謝です!

三田祭には行くことはできませんでしたが、昼に慶応大学の
正門前にある「ベーカリーつむぎ」に行きました
そこで慶応とコラボしたエンブレムパンを購入しました。(笑)
ブルベリーのエンブレムデニッシュ美味しかったです。

来年は、余裕をもってスケジュールを組みたいと思っています。(^○^)

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また、この季節がやってきました。  田町マンション.com 広栄不動産

また、この季節がやってきました。
12月に入る前にいつもすることがあります。

それは手帳を購入することです。今年は昨年と同じように「7つの習慣手帳」を購入。
使ってみてしっくりきたので来年もということで。

なぜよかったというと、1か月、1週間ごとの振り返り、
目標を立てるところがあること。
また、7つの習慣の第3の習慣「最優先事項を優先する」を確認できるからです。

仕事が忙しいと「緊急で重要なこと」を優先しがちになってしまいます。
しかし、最も仕事で大切なのは「緊急でないけど重要なこと」です。

「7つの習慣手帳2019」では毎日のタスクを確認できるツールがあります。
この手帳のおかげでブログを毎日ではありませんが続けることができました。

さらには人前で話すこと、本を読むことを習慣にすることができました。
1年を振り返り自分の強みも発見することができ、この手帳には自信をもらいました。

今の手帳は購入した直後に鞄の中でお茶をこぼして皺くちゃになりましたが、
そんなことは無いように気をつけたいと思います。(笑)

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鬼学芸会   田町マンション.com 広栄不動産

昨日、小学校の体育館で長男の学芸会がありました。
3年に一度の学芸会。ビデオカメラ片手に行ってきました。
家では「桃太郎やりたかった~。」と言っていた長男。
桃太郎とは真逆の鬼役を演じることになりました。(笑)

内容としては、桃太郎、ドラゴン(フルーツ)太郎、みかん太郎が武力や知恵、
仲良し攻撃で最後には鬼と仲良くなって遊ぶというストーリーです。

長男は出番はその三太郎と戦うところ。
事前に左側で演じるということを聞いていたので左側に控えていた私。
しかし、演技をする長男は横を向いていることが多く、横顔ばかり撮れてしましました。
残念!(+o+)

悪そうな表情、身振りで鬼を表現をしていた長男。鬼の中でも目立っていました。
3年ごとの学芸会なので、次回は6年生の時になります。
次回は対角線上から撮りたいと思います。
はたして3年後まで覚えていられるでしょうか?(笑)

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待ち時間はこのアプリがおススメ! 田町マンション.com 広栄不動産

昨日はお休みで子供たちをインフルエンザの注射をするため、病院へ行ってきました。
いつも行く小児科の病院。20分前に開院するもののすでに4人待っていました。

そんな時にはラインカメラが役に立ちます。
こんな写真や

こんな写真が撮れます。(笑)

子供たちも大喜びで時間をつぶせます。
それを妻に送って私も楽しんでいます。

今日は賃貸管理物件で慶応大学の学生様からお申し込みをいただきました。
これからしっかりと審査をしていきます。

慶応大学といえば来週は三田祭ですね。
目の前に見える銀杏が黄色く色づいてきました。

楽しみです(^○^)

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港区に初上陸サミット三田店11月21日オープン! 田町マンション.com 広栄不動産

いよいよですね。

三田5丁目にサミット三田店が11月21日にオープンします。
お店の人がチラシを配っていました。

私の住んでいる地元にもサミットがあり、お世話になっております。
パンやピザがおいしくてよく買っています。

当社の近隣に住まれているからは「大きなスーパーは近くにないので楽しみです。」
とおっしゃっていました。

また来週には、買い物に行ったブログも書きたいと思います♪

話は変わりますが、賃貸管理物件の入居者様から岐阜の柿をいただきました。
すでに熟していて甘く、おいしくいただきました。
ありがとうございます!(^○^)


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新規賃貸管理のご依頼をいただきました。 田町マンション.com 広栄不動産

新規賃貸管理のご依頼をいただきました!(^○^)

1階にコンシェルジュがいたり、食べログでも点数が高いレストラン「コートドール」が入っていたりと、
田町エリアでも歴史に有名なビンテージマンションの三田ハウスです。

洗濯機置き場が無いので、設置予定になります。
収納が多いお部屋なので、一人暮らし~初めての二人暮らしまで対応できそうです。

管理が良好のマンションは、リフォームする際に管理会社に提出する書類が多いんです。
例えばリフォームをするお部屋の上下左右、斜め上下の計8か所の
お部屋の入居者に同意の署名捺印が必要になります!
スタンプラリーのように楽しんで集めたいと思います(笑)

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持ち家のメリット、デメリットについて感想  田町マンション.com 広栄不動産

表紙のタイトルに「腹黒くないFP」と書かれていたので目に惹かれました。(笑)
内容は教育費や住宅費、保険、投資などの知識が全般的に書かれており、要点がまとまっていました。
初心者にも図や表でわかりやすく記載されています。

特に印象的な点は、「持ち家のメリットとデメリットをよく考える」です。
なぜなら、著者は現在の一般的な持ち家の契約である変動金利、フルローンにたいして注意を促し、「ローンを組むとは人生を売るような側面もある」と鋭い視点で述べているからです。
著者のベストは「お金をしっかり貯めて、利便性のよい場所に夫婦、あるいはおひとりさま用のコンパクトな『終の棲家』を現金で買う」だと言っています。
たしかに、固定費としての過度の住宅ローンはリスクがあります。しかし、著者のように実際されている方はどれほどいるでしょうか?
だからこそ、著者が提案する「人生設計の基本公式」を使い必要貯蓄率を出して、未来を予測するファイナンシャルプランが必要です。

他には医療保険や個人年金保険の営業の常套句や、その勧められたときの対応策も書かれています。「私的保険は、公的保障で足りない部分を補うために必要最低限加入する」ことを繰り返し述べていました。

初めてお金のことを勉強する方のきっかけとなる良書だと思います。

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