賃貸物件をリフォームするためのモノサシ

管理物件のお申し込みをいただき無事、契約終了しました。

前入居者様は20年以上入居されていました。

キッチン、ユニットバスは使える状態ですが、

陳腐化しているため交換をご提案。

キッチン、ユニットバス(バストイレ別)のみで110万かかりました。

さらに、その他の内装リフォーム(壁紙交換・ペンキ塗りなど)で80万円。

計190万ほどかけて募集賃料は家賃84,000円。

リフォーム完成してから3週間で契約になりました!(^○^)

もし、キッチン、ユニットバスを交換しないで

内装リフォームのみで募集していたら、最大家賃は

78,000円だと思います。

さらに陳腐化した状態で募集した場合、空室期間も

長引くためオーナー様の損失もあったと思います。

(空室は2か月くらいでしょうか。)

水回り工事の判断を利回りで表記すると

6,000円(家賃84,000円-家賃78,000円)×12か月

 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ×100=6.54%

1,100,000円(水回り工事のみ)

となります。

つまりキッチン、ユニットバスを交換することで

110万円をかけた投資効率は、利回りは6.54% になります。

その際の判断基準として、リフォームした時の利回りと

もし、物件を売った場合の利回りを比べて

リフォームした利回りが高ければ、おススメしています。

売却時の想定の利回りは田町周辺ですと4.5%になります。

そうすると4.5%<6.54%と

リフォームをしてもよい合格ラインになります!(^○^)

そして、ポータルサイト(スーモ)で田町エリアの物件数を調べると

家賃84,000円以内の2階以上、バストイレ別は当物件を含めて3件。

家賃90,000円以内の2階以上、バストイレ別は43件。

他の物件と比べて差別化できた家賃設定だったと思います。

今後、人口減少と建築戸数増加で空室が増え、

2040年には空室率が40%になるといわれています。

今後、戦略的にリフォーム&家賃設定をすることが、

不動産所有をするオーナー様にとって

大切になっていきます。

もし、ご不明な点がありましたら、

ぜひお問い合わせくださいね。(^○^)

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