忘れがちな不動産投資の収支計算とは!? 田町マンション.com 広栄不動産

前回は満室時の稼働時の賃料(GPI)について説明をしました。
前回のブログはこちら 

もう一度キャッシュフローツリーを確認します。

総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム)
-リース損        市場と実際の賃料の差
-空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納
=純賃貸料収入

+雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料
+経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭
=実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム)

-運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費
=営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム)

-年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス)
=税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー)
(BTCF)  

GPIは100点満点からスタートして査定をしていくということでした。
リース損は契約している賃料が市場家賃の最高額、つまりGPIより低いことによって起きる損失の額になります。
例えば、市場の賃料は70,000円なのに、65,000円で募集している場合は
5,000円×12か月=60,000円がリース損となります。
査定方法についてはこちらを参照ください。→コンペア式家賃査定表

さらには賃料の値交渉やフリーレント交渉があります。
そうなると100点満点からマイナスポイントを引く必要があります。

当たり前のことですが空室があったら賃料が入らないのでマイナスになります。
他には家賃滞納があります。当社は現在の滞納率は0%なのでご安心ください!

続いてはプラスの計算になります。雑収入と経費払い戻しがあります。
これは賃貸の不動産以外の収入源として考えます。
例えばマンション敷地内の駐車場や自動販売機の売上、さらには更新料や、屋上に携帯電話のアンテナを設置し、その年間の使用料や看板の広告料も雑収入として入ります。

経費払い戻しは家賃以外に商業テナントから回収した額になります。経費払い戻しの例としてはサブメーターをつけた公共料金、保険、共有部分の保守などがあります。

もう一度上から説明すると「100点満点売上マックスの状態から空室や交渉事などの損を引いて、家賃以外の収入があったら足しましょう。」ということになります。

次回は大切な運営費についてです。

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