賃貸経営で満室は必ずしも100点ではない? 田町マンション.com 広栄不動産

みなさんは「賃貸経営で満室は必ずしも100点ではない。」ということはご存知でしょうか?
なぜなら本来、貸せるであろう賃料水準を下回った金額で貸した場合、オーナー様に機会損出を与えている可能性があるからです。
例えば、募集が始まりすぐに申し込みが入り契約に至った物件は家賃査定が安すぎた可能性があります。また、何か月も申し込みが入らない場合は近隣相場より家賃が高い可能性があります。

では、どの程度の家賃上限・下限を考えればよいのでしょうか?
比較物件から賃料を算出する方法があります。
例えば田町エリアの三田3丁目にある、弓和三田ビジデンスの賃料査定をするため、近隣物件の比較をして検証してみます。

コンペア式家賃査定表を作成しました。
例えば類似物件の日当たりを見てみると、弓和三田ビジデンスは「良い」、マートルコート三田は「普通」になっています。その差は500円と調整していきます。
募集賃料から諸条件の調整値の合計を差し引きしたものが「総家賃調整」になり、その額を面積で割ったものが「㎡あたりの調整家賃」となります。
類似物件の「㎡あたりの調整家賃」を足して、平均値(3812,02円)を弓和三田ビジデンスの面積にかけることで、予想賃料である76,622円が割り出されます。

このような方法で数件から10数件比較を行くことで、そのエリアの賃料相場が把握することができ予想賃料を算出することができます。
(実際は当社では10件ほど比較物件を摘出して作成します。)

最終的には市場と査定した金額で乖離が無いか確認します。
なぜなら、閑散期と言われる10月~12月は1年で動きが最も鈍いからです。一方では1月~3月の繁忙期では需要が高くなるため、家賃の上昇・諸条件(礼金アップ等)の状況変化が予測されます。

田町エリアの賃貸物件のデータベースが当社にありますので、そこから家賃査定をします。
このようにオーナー様からお預かりする賃貸マンションの利益の最大化を図るために努めています。

オーナー様やお部屋探しのお客様に私はよくこんなことを言っています。
「スーパーに行って野菜の高い安いは分からないけど、毎日見ているマンションの家賃の高い安いは把握しています!」と。
ぜひ、田町で管理会社を探しているオーナー様はぜひお気軽にご相談くださいね。(^○^)

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