覚えておきいたい不動産投資の指標(4)都内VS地方物件

今回は空室率を入れたキャッシュフローツリーを見てみます。

30,000,000円の物件を比較してみると(※便宜上GPIと年間家賃を一緒にしています。)
年間家賃÷購入価格×100=表面利回りなので

表面利回り×購入金額=年間家賃
に移項して当てはめると

都内
7%×30,000,000円=2,100,000円(年間家賃)
地方
15%×30,000,000円=4,500,000円(年間家賃)

キャッシュフローツリーに当てはめてみると
GPI(総潜在収入)
-空室損、未回収損
+雑収入

EGI(実効総収入)

都内
GPI2,100,000円
空室損-105,000円(空室率5%)
未回収損0円
雑収入0円

EGI 1,995,000円

地方
GPI4,500,000円
空室損-900,000円(空室率20%)
未回収損-200,000円(フリーレント分)
雑収入0円

EGI3,400,000円

EGIで利回りを見てみると
都会 1,995,000円÷30,000,000円×100=6.65%
地方 3,400,000円÷30,000,000円×100=11.3%

地方は都会と比べてGPIは2倍以上(450万円÷210万円)の利回りがありましたが、
EGIでは1.7倍に下がりました。(340万円÷199万5千円)

地域によって空室率は変わってきます。なぜなら、その地域の物件供給過多や人口の減少が原因で需要関係が変動するからです。
この空室率をいかに減少させるかは管理会社の提案力だと思います。
また、別の機会に空室率の改善方法についてはお書きしたいと思います。

初めて空室率という言葉を聞いた方は、どのようにデータを集めるかわからないと思います。当社は過去のデータや近隣の業者にヒアリングをしてお伝えしているようにしています。東京都内で投資用のマンションを購入するときはキャッシュフローツリーには空室率5%を考えておけば問題と思います。

次回はOPEX(運営費)です。

◎株式会社広栄不動産
住所:東京都港区三田4-1-7 広栄ビル1階
電話:03-3454-6406
E-mail:info@tamachi-mansion.com

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