覚えておきいたい不動産投資の指標(3)空室率の考え方

今回は空室損、未回収損、雑収入になります。

まず空室損の考え方です。

空室率の出し方は

       居住期間
1 -   ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄    ×100
    (居住期間+空室期間)

になります。

(例)2年間居住した場合(空室期間2か月)

(例)3年間居住した場合(空室期間2か月)

というような考え方です。

未回収損は家賃滞納、募集時のフリーレントで家賃を割引した損になります。
雑収入は駐車場・駐輪場の料金、家上の収入(看板広告、携帯電話のアンテナ)、コインランドリー、自動販売機などの収入になります。

ここで気をつけてほしいことが表面利回り(年間家賃÷購入価格×100)です。
地方に行くと表面利回りが15%と高利回りの物件があります。

ちなみに当社管理物件が多い田町エリアですと6%~7%になります。(新築ですともう少し低めです。)
一見、数字だけ見ると地方の15%の物件がお得に思うかもしれません。
ところが高利回りの理由には空室率にあります。

例えば田町エリアですと、空室率は5%ほど見込めば十分だと思います。
しかし、地方にあり車での移動が必須の物件ですと、空室率が20%の場所もあります。
つまり、それだけリスクがあるため、表面利回りが高くなっています。

次回は実際に計算をしてみましょう。

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