月別アーカイブ: 2月 2018

創業39年目で免許番号が(11)になりました。  田町マンション.com 広栄不動産

本日から免許番号が(11)になりました。 広栄不動産は39年目です。 ここまで続けられたのも、お部屋探しのお客様、オーナー様、ご先祖様のおかげです。 感謝です!(39年ということでサンキュー。(笑)) 今までは田町エリアに特化したを中心とした賃貸・売買の仲介を実施していました。 これから5年は、少しずつエリアというよりも仕事内容を広げていき社会や 多くの人々の求めに応じてお手伝いができるようにしていきたいと思います。p(^○^)q ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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田町ペット可(ネコ、イヌ)の賃貸マンションなら創業38年広栄不動産へ

田町ペット可(ネコ、イヌ)の賃貸マンションなら創業38年広栄不動産へ 当社では田町エリアに特化した不動産の賃貸、管理、売買を行っています。 何かお困りのこと、ご不明なことがございましたらお気軽にお問い合わせください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる! 田町マンション.com 広栄不動産

前回は借地権と底地の評価の基礎についてご説明しました。 今回は、「借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる!」の計算方法ついてお伝えします。 所有権者(底地権者)が借地権を併合する場合の価格 100㎡の借地権、底地の土地があった場合(借地権割合70%の地域) ①更地価格では500,000/㎡×100㎡= 50,000,000円 現行地代 300円/㎡×100㎡=30,000/円 公租公課(固定資産税)100,000円 ②借地権を第三者へ売却した場合 25,000,000円 ③底地を第三者へ売却した場合 8,000,000円 そこで②と③を足して、①の更地価格を引きます。 すると借地権と底地が併合したことによる増加価値を求めることができます。 式で表すと ④50,000,000円-(25,000,000円+8,000,000円)=17,000,000円 17,000,000円が併合した増加分になります。 それを借地権割合70%の配分率で分けると ⑤17,000,000円×70%=11,900,000円 対象不動産の借地権価格の査定 ②25,000,000円 +⑤11,900,000円=36,900,000円 になります。 逆に借地人が底地を併合する場合 ①~④は同様 それを底地割合30%の配分率で分けると ⑦17,000,000円×30%=5,100,000円 対象不動産の底地価格の査定 ⑧8,000,000円+5,100,000円=13,100,000円になります。 理論上ではこのように金額増加の交渉をしていきます。 ただ、実際には難しいことも多くあります。 なぜなら、借地人は高齢の方も多く買い取る金額を持ち合わせていない、さらにはお互いの関係が悪く話し合いがまとまらないことがあるからです。 その場合は、どちらの持ち主が死亡して相続になったときのタイミングで売却を繰り返していくことが実務では多いでしょうか。 当社では底地のお持ちのオーナー様には相続税の評価が高いため生前に新たな不動産や金融資産に組み替えることをおススメしています。 ご不明な点がございましたらご相談ください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら https://www.tamachi-mansion.com/bukken/bukken.html ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら https://tamachi-mansion.com/mp/ ◎田町エリア シングル 新着物件 https://www.tamachi-mansion.com/bukken/news.html ◎田町エリア ファミリー 新着物件 https://www.tamachi-mansion.com/bukken/newf.html ◎オーナー様へ管理のご提案 https://www.tamachi-mansion.com/owner/index.html … 続きを読む

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立ち合い予定図が送られてきました。  田町マンション.com 広栄不動産

管理している戸建賃貸の隣地で測量をするということで 土地家屋調査士から「立ち合い予定図」が送られてきました。 場所は芝5丁目。田町駅から徒歩3分の立地ですが、こんな路地もあるんです。 お部屋探しのお客様に路地へご案内すると、田町はオフィスビルがたくさん建っているイメージのようで 驚かれます。 コンクリート杭、ミカゲ石を「立ち合い予定図」を見ながら現地で確認しました。 あとは土地家屋調査士に隣地の地積測量図も送っていただく予定です。 オーナー様は遠方にいらっしゃるので、代理で当社が境界立ち合いをさせていただきます。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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借地権と底地の関係はコーヒーカップソーサー理論!? 田町マンション.com

先日、複数資産をお持ちのオーナー様の資産ポートフォリオを作成しました。 マンションやアパートの利回り(年間収支÷売却価格)の問題はありませんでしたが、底地の利回りは2%と低めでした。そのため、現在組み換えについてご提案をしております。 今回は借地権と底地の評価の基礎のことについてお話ししたいと思います。 わかりやすいので、よく用いるのはコーヒーカップソーサーの理論です。 コーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地)は1対なので価値があります。 例えば1対が1000円のコーヒーカップソーサーの場合。 別々で売るとコーヒーカップは500円の価値だけになり、ソーサーは100円の価値になります。 (ソーサーだけだと使う用途も無いので、タダでもいらないという人もいますよね。) 借地権と底地も「コーヒーカップソーサー」と同様に、一体(更地)だから価値があります。 マーケットでは1億円で売れる更地がありました。 路線価図を見ると借地権割合が60%の場合は借地権6000万円、底地4000万円と売れるでしょうか? しかし実際、第3者に売却した場合では借地は更地価格の50%未満、底地は10%~20%と低くなります。 底地が更地価格よりも低くなる理由としては 昔からの賃料で契約を継続しているため、値上げができず土地の実勢価格に比べて借地権の賃料が安くなっています。そのため、底地を買っても利回りが低くく、買い手が少ないので安い価格で取引されます。 借地が更地価格よりも低くなる理由としては 地主にたいして地代だけでなく、契約更新時に更新料の支払いが必要になります。 さらに、建て替え時には建て替え承諾料、名義変更料と地主に承諾を継続的にお願いする必要があります。煩わしい面があるため安い値段で取引される傾向があります。 対策としては 1、借地権と底地を更地として合わせて同時売却する。 2、借地権を底地権者へ売却、または底地を借地権者が買い取る。 3、借地権と底地権者が所有している代替地(更地)を等価交換 4、土地を分割してどちらの土地も所有権とする。 5、第三者へ売却。 次回は ②についてお互いが高く売却する方法ついてお伝えします。 当社では借地、底地の組み換えや売却のご相談をさせていただいております。 何かご不明な点がございましたらご連絡ください。

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田町エリアの賃貸管理のコンサルティングは創業38年広栄不動産へ

みなさん、おはようございます。 広栄不動産の荒巻です。 本日は2018年2月13日火曜日です。 本日は物件の調査と物件の整理を頑張りたいと思います。 当社では田町エリアに特化した不動産の賃貸、管理、売買などのコンサルティングを行っています。 何かお困りのこと、ご不明なことがございましたらお気軽にお問い合わせください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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男がバレンタインチョコを買う理由とは 田町マンション.com

バレンタインのチョコを買いに行きました。 なぜかというと、本来は妻が行くはずでしたが、子供が風邪をひいてしまって外出できず 買うタイミングがないため私の役目になりました。 そして、昨日仕事の帰りに散髪に行き、その足でチョコレートのお店へ。 有楽町駅から東京駅まで歩いたときに以前から気になっていた「CACAO SAMPAKA」へ さすがにバレンタイン。狭い店内の中に女性がほぼ9対1(カップルの男性)の割合でいました。 「入りずらい。。」とは思ったものの任務遂行のため店内へ。 すぐにお目当てのチョコを購入。 そそくさと、退散しました。(笑) 父・母、妻の父・母には子供の面倒を見てもらったりと、かなりお世話になっているので、喜んでくれるとうれしいです。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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田町不動産屋の最新賃貸情報なら地元で38年広栄不動産へ

みなさんおはようございます。 本日は2月11日 日曜日です。 今日は3月の気候になるようで暖かいですね。 午前からご案内があるので頑張ります! 当社では田町エリアに特化した不動産の賃貸、管理、売買を行っています。 何かお困りのこと、ご不明なことがございましたらお気軽にお問い合わせください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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子供たちへ読んでほしい本を遺言書の付言事項に書きました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、ブログでも書きましたが、遺言書を作成しました。 遺言書の付言事項で子供たちに読んでほしい本を書きました。 なぜなら、自分がいなくなったときに、その本が人生の支えになってほしいという希望があったからです。 基準としては、私が「小学生高学年、中学生になった時にこんな本があったら、もっと勇気のある人生が送れたなと思える本」です。 そこで、アマゾンや丸善などを探して見つけたのが「15歳の寺子屋」。 人生の先輩の貴重な言葉がちりばめられています! その中でも、2つご紹介 よしもとばななさんの父親でもある詩人吉本隆明さんの「ひとり」 「誰に才能があって、誰に才能がないとか、そんなことはない。ないと同じなんだよ。ただ、やってみなきゃ誰でもダメだよ。やったら誰でもやれます。」 「たくさん手を動かしていると、何かやる時にひとりでに手が動いているということがあります。自分の手が覚えていることを、自分でもって納得できるように手を動かすことができたらいいものができる。」 「だから、量より質の反対」 「質より量ってことだと僕は思います。」 「僕はいつもそういう考えですね。それ以外は認めないというか、自分に対しても認めないできました。」 そして、昨年105歳で亡くなられた日野原重明さんの「道は必ずどこかに続く」 「モデルを見つけたら行動に移そう」 「モデルというのは、自分の将来の目標のためだけに見つけようとするものではありません。 「人は長い人生の道のりで、「こんなふうに生きられたらいいな」「あの人みたいな年のとり方をしたい」と、その時々にふさわしいモデルを見つけることが大切です。」 「だから、私は若い人たちと話をするとき、こうアドバイスしています。」 「人生の目標、生き方は年齢によって変化する。だから十代ではこうなりたい、二十代ではこうなりたい、三十代では、というように、自分がこうなりたいと思う具体的なモデルを見つけるように努力しなさい。そして、その人に少しでも近づき、乗り越えるための努力を惜しまないようにしなさい」 他にも人生の困難をどのように行動したか、思考したか書かれており、今読んだ私も勇気づけられました~。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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11ぴきのねことあほうどり   

先ほど、保育園へ行ってきました。 なぜかというと次男のお遊戯会で「11ぴきのねことあほうどり」が行われたからです。 風邪のため6日間休みで心配でしたが、 無事セリフも大きな声で言えてました~。(^○^) 昨年は緊張して顔が引きつっていたのですが、今回は笑顔も見られて余裕の表情。 三男は風邪を移されて残念ながら休場でした。。 残念。。

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