月別アーカイブ: 6月 2017

不動産会社の無人店舗 

先日、日経新聞で「不動産会社の無人店舗を設置する」と掲載されていました。 来店してタブレット端末で希望の立地や間取りを入力すると、条件に近い物件が表示。 ゴーグル型の端末をかけるとそのまま遠隔で物件が見ることができると掲載されていました。 さらには、他社ではお部屋の案内と鍵の開閉をタクシー会社にお願いしていました。 その話を聞いたときに衝撃的だったのが、不動産営業と成約率が変わらないということです。 インターネットの普及・発展により写真、動画、VRで実際に内覧をしなくても、外観、周辺環境、室内がわかるようになりました。 つまりお部屋探しのお客様は物件を探しのため来店ではなく、確認するために来店されています。 リクルート調べではお部屋探しに店舗に足を運ぶ人の55%は1店舗しか行かない人というデータがあります。 当社はその1社に選ばれるように地元密着で、不動産・インターネットのスキルを磨いていきたいと思います。 よろしくお願い致します!p(^○^)q ◎株式会社広栄不動産 住所:東京都港区三田4-1-7 広栄ビル1階 電話:03-3454-6406 E-mail:info@tamachi-mansion.com

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クラスコさんへ社内研修

先日、リノベーションに力を入れているクラスコさんへ社内研修をしてきました。 当社でも、リノベーションは行っているものの、数多く実施しているクラスコさんの事例を勉強したく行ってきました。 デザイナーや建築士、カメラマンを雇い、自社でお部屋を大幅にリノベーション。 おしゃれなカフェのようなお部屋やガレージ付きのお部屋など独自のデザインで、他の物件と差別化を図れるので、空室率も下がり、また資本改善もできるので投資としての効率もアップしている事例。 さらには新築に近い賃料で募集を成約につなげている事例を見させていただきました。 デザインの重要性について学べ、有意義な時間でした~。(^○^)

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金融電卓の操作サポートのため

先日、金融電卓の操作サポートのためCPM公式セミナーのFIN402の授業に参加しました。 ちょうど1年前に習った授業になります。ジャパネットタカダの高田元社長の著者に 「伝えること」ではなく「伝わること」を意識してTVショピングのスピーチをしていたと書いてありました。 「伝わること」を実践するためには、簡潔に初めての人にもわかりやすく、 自分の熱い思いを伝える必要があるとのこと。まだ、未熟さを痛感しました。 今回のサポートはいずれあの場所でファカルティ(講師のこと)として、 あの場所へ立つための第1歩だと思ったので、いい経験ができました。(^○^)  矢島さんありがとうございました。

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見た目は40オーバー

6月20日に無事誕生日を迎えることができました。 見た目は40オーバーですが、36歳です。(笑) 35歳は相続や不動産管理の勉強をがっちりと インプットしてきました。 なので、今年はアウトプットができる年にします! 少しずつですが、知識をオーナー様にお伝え できるようにいきたいと思いまーす! このうちわは次男からのサプライズです。(^○^)

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家賃を上げて、差別化を図る方法   

ここだけの話ですが、田町エリアの築30年以上の シングル向け分譲マンションは、ほぼ室内に洗濯機置き場がありません。 なぜなら事務所仕様だったり、1階にコインランドリーが 設置されているからです。 つまり、室内に洗濯機を新しく設置すると 他の物件と差別化できます! 例えば、このお部屋は以前まで入居者は徒歩2分のところに コインランドリーがあるので、そちらを使っていました。 退去後、オーナー様に室内洗濯機置き場の設置をご相談。 リフォームを150,000円ほどかけて完成しました。 家賃は前回より3000円を上げて、募集をしたところ1週間で お申し込みをいただきました♪ リフォーム前 リフォーム後 資本改善率で考えると、 家賃3000円×12か月(年間の増加収入) ÷ 150,000円(リフォーム費用) =24%!!(年の利回り) この時、オーナー様に「リフォームの金額を回収するのに4年もかかるじゃないか。」と言われます。 しかし、投資家目線で考えるといかがでしょうか? 現在、国内メガバンク3行の定期預金(1年)の金利は 0.025%とほとんどゼロの状態。 投資信託の国内株式型の過去10年の リターン5.36%(モーニングスターより) 比べると、とても効率の良い投資だといえます! どのようなリフォームをすれば、入居が決まるの? 家賃相場はどれくらい?など 具体的なご相談がありましたら、ぜひお気軽に お問い合わせくださいね!!

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覚えておきいたい不動産投資の指標(5)忘れてはいけない運営費

今回はOPEX(Operating Expencse)運営費に ついてになります。 まず、いつものキャッシュフローツリーです。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) 運営費はマンションの形態によって変わります。 1棟アパート・マンション 共有部分の電気、水道代 ビルメンテナンス(清掃・除草費・消防点検費など) 固定資産税、都市計画税 賃貸管理手数料 ※エレベーターメンテナンス費用 特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。 分譲マンション 固定資産税、都市計画税 管理費、修繕積立金 賃貸管理手数料 おおまかなGPIとの比率は 木造アパート14~15% マンション 17~18% マンション(エレベーター有) 19~20% 区分1R22~25% が目安になります。 もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。 次回はOPEXを実際に入れてみてNOIを出してみましょう!

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入居者様からたくさんお菓子をいただきました.

入居者様からこんなにたくさんお菓子をいただきました。 子供も喜ぶと思います! ありがとうございます!(^○^) 自分が広栄不動産で勤めて間もないころに、 沖縄からお部屋探しにご来店いただいたお客様でした。 仕事やお子様の話をして、なんだか懐かしく感じました。 あの頃と同様に初心を忘れず仕事に励みたいと思いま~す。(^○^)

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なりきり次男坊

子どもの雑誌の付録にキュウレンジャーの お面があったので、早速なりきる次男坊。 ちなみにキュウレンジャーは9人も仲間がいます。 子供は得意げに「あれは○○レンジャーだよ。」 なんて言いますが、私はもう一人一人の名前は覚えられません。(笑) しかし、シャツは「どらえもん」とギャップありすぎ!!

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覚えておきいたい不動産投資の指標(4)都内VS地方物件

今回は空室率を入れたキャッシュフローツリーを見てみます。 30,000,000円の物件を比較してみると(※便宜上GPIと年間家賃を一緒にしています。) 年間家賃÷購入価格×100=表面利回りなので 表面利回り×購入金額=年間家賃 に移項して当てはめると 都内 7%×30,000,000円=2,100,000円(年間家賃) 地方 15%×30,000,000円=4,500,000円(年間家賃) キャッシュフローツリーに当てはめてみると GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) 都内 GPI2,100,000円 空室損-105,000円(空室率5%) 未回収損0円 雑収入0円 ↓ EGI 1,995,000円 地方 GPI4,500,000円 空室損-900,000円(空室率20%) 未回収損-200,000円(フリーレント分) 雑収入0円 ↓ EGI3,400,000円 EGIで利回りを見てみると 都会 1,995,000円÷30,000,000円×100=6.65% 地方 3,400,000円÷30,000,000円×100=11.3% 地方は都会と比べてGPIは2倍以上(450万円÷210万円)の利回りがありましたが、 EGIでは1.7倍に下がりました。(340万円÷199万5千円) 地域によって空室率は変わってきます。なぜなら、その地域の物件供給過多や人口の減少が原因で需要関係が変動するからです。 この空室率をいかに減少させるかは管理会社の提案力だと思います。 また、別の機会に空室率の改善方法についてはお書きしたいと思います。 初めて空室率という言葉を聞いた方は、どのようにデータを集めるかわからないと思います。当社は過去のデータや近隣の業者にヒアリングをしてお伝えしているようにしています。東京都内で投資用のマンションを購入するときはキャッシュフローツリーには空室率5%を考えておけば問題と思います。 次回はOPEX(運営費)です。 … 続きを読む

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覚えておきいたい不動産投資の指標(3)空室率の考え方

今回は空室損、未回収損、雑収入になります。 まず空室損の考え方です。 空室率の出し方は        居住期間 1 -   ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄    ×100     (居住期間+空室期間) になります。 (例)2年間居住した場合(空室期間2か月) (例)3年間居住した場合(空室期間2か月) というような考え方です。 未回収損は家賃滞納、募集時のフリーレントで家賃を割引した損になります。 雑収入は駐車場・駐輪場の料金、家上の収入(看板広告、携帯電話のアンテナ)、コインランドリー、自動販売機などの収入になります。 ここで気をつけてほしいことが表面利回り(年間家賃÷購入価格×100)です。 地方に行くと表面利回りが15%と高利回りの物件があります。 ちなみに当社管理物件が多い田町エリアですと6%~7%になります。(新築ですともう少し低めです。) 一見、数字だけ見ると地方の15%の物件がお得に思うかもしれません。 ところが高利回りの理由には空室率にあります。 例えば田町エリアですと、空室率は5%ほど見込めば十分だと思います。 しかし、地方にあり車での移動が必須の物件ですと、空室率が20%の場所もあります。 つまり、それだけリスクがあるため、表面利回りが高くなっています。 次回は実際に計算をしてみましょう。

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