月別アーカイブ: 5月 2017

長期的な賃貸経営を考える

現在、アパートローンの増加の背景として2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことがあります。 つまり、これまで対象ではなかった人にも課税されるため、相続税を下げる目的でアパート経営に乗り出す人が増加しています。 たしかに、節税対策にはアパート経営は適していると思います。しかしながら、現実的には地方では人口減により空室率の増加のため、家賃収入よりローンの支払いが高くなってしまい、収支が赤字のオーナーがいる事例があります。 先日出張で大分に行ったときに、山の中にある築5年程度のアパートがありました。周辺に主だった施設は無く、バス停が3時間に1本。部屋数は1階2階を合わせて10室。しかし、ガスの開栓を見てみると、使用しているのは3部屋のみ。 10部屋中7部屋が空室の状態です。 例えば建築費3000万円とすると(1戸あたり300万) (フルローン3000万 年利2パーセント 30年返済) 家賃 月額5万円×10室 50万円 -)空室率 70パーセント 35万円 -)運営費 10万 家賃の20% (固定資産税、都市計画税、共用部分電気、 水道、清掃費、管理手数料など) -)ローン 11万円 実質の収入 -6万円 収支が毎月-6万円持ち出しになり、 節税どころではない状況になります。 日銀の調査では融資全体に占めるアパートローンの比率は地銀で10パーセント弱、信用金庫では16パーセントとシェアを伸ばしています。その原因の一つと思われる衝撃的なデータがあります。 今年の3月の日銀が「物件所在地の需給環境の確認状況」を地銀、信用金庫に確認したデータです。 1「周辺物件の入居率」を確認していない。 地銀70パーセント、信用金庫68パーセント 2「周辺環境の家賃相場」を確認していない。 地銀63パーセント、信用金庫57パーセント というデータがあります。 要するに、市場調査をしないで積極的にお金を貸している銀行等が多数あることがわかります。アパート経営が、悪いわけではありません。銀行や信用金庫また不動産業者の言われるままに投資せず、まずはエリアの収支を長期的に見通すことができる不動産コンサルタントにご相談ください。

カテゴリー: 不動産投資 | コメントをどうぞ

賃貸物件をリフォームするためのモノサシ

管理物件のお申し込みをいただき無事、契約終了しました。 前入居者様は20年以上入居されていました。 キッチン、ユニットバスは使える状態ですが、 陳腐化しているため交換をご提案。 キッチン、ユニットバス(バストイレ別)のみで110万かかりました。 さらに、その他の内装リフォーム(壁紙交換・ペンキ塗りなど)で80万円。 計190万ほどかけて募集賃料は家賃84,000円。 リフォーム完成してから3週間で契約になりました!(^○^) もし、キッチン、ユニットバスを交換しないで 内装リフォームのみで募集していたら、最大家賃は 78,000円だと思います。 さらに陳腐化した状態で募集した場合、空室期間も 長引くためオーナー様の損失もあったと思います。 (空室は2か月くらいでしょうか。) 水回り工事の判断を利回りで表記すると 6,000円(家賃84,000円-家賃78,000円)×12か月  ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ×100=6.54% 1,100,000円(水回り工事のみ) となります。 つまりキッチン、ユニットバスを交換することで 110万円をかけた投資効率は、利回りは6.54% になります。 その際の判断基準として、リフォームした時の利回りと もし、物件を売った場合の利回りを比べて リフォームした利回りが高ければ、おススメしています。 売却時の想定の利回りは田町周辺ですと4.5%になります。 そうすると4.5%<6.54%と リフォームをしてもよい合格ラインになります!(^○^) そして、ポータルサイト(スーモ)で田町エリアの物件数を調べると 家賃84,000円以内の2階以上、バストイレ別は当物件を含めて3件。 家賃90,000円以内の2階以上、バストイレ別は43件。 他の物件と比べて差別化できた家賃設定だったと思います。 今後、人口減少と建築戸数増加で空室が増え、 2040年には空室率が40%になるといわれています。 今後、戦略的にリフォーム&家賃設定をすることが、 不動産所有をするオーナー様にとって 大切になっていきます。 もし、ご不明な点がありましたら、 ぜひお問い合わせくださいね。(^○^)

カテゴリー: 不動産投資, CPM | コメントは受け付けていません。

うんこ漢字ドリルは、どこに置いてますか?

食事中の方、すいません。<(_ _)> 自宅の近くの本屋では売り切れていたため、 大型の本屋まで「うんこ漢字ドリル」を買いに行きました。 初めていく本屋のため、どこに置いてあるかウロウロ。 店員に「と聞くのも恥ずかしかったので、15分ほどかけて探して 無事購入しました(笑) 欲しがっていたから、子どもたちが喜んでくれたらいいなぁ。(^○^)

カテゴリー: 子育て | コメントは受け付けていません。

IREM授賞式  

大阪出張2日目 CPM(米国不動産経営管理士)の授賞式があり、バッジと表彰状をいただきました。北は北海道。南は鹿児島まで、COMの同期の方と初めて会う機会にも恵まれ、楽しい時間でした。全国勢揃いの新人CPM達! 私は控えめに端っこにいます。(笑) 8回あった講義の中で印象深いのはETH800で、論理の授業です。 「不動産の勉強なのに何で倫理なの?」と始めは思いましたが、授業をやっていくうちに不動産業者こそ正しい倫理観をもたなければいけないと感じました。 なぜかというとお客様、オーナー様の利益相反している不動産業者が多く存在するからです。 たしかに自社の利益のみを求めれば、短期的には損する部分もあります。しかし正しき倫理観をもって仕事をすれば長期的には お客様、オーナー様、不動産業者の3者が必ず幸せになります。そう私は信じています。 アメリカの授業なので、ディスカッションが多くありました。その中でも印象的だったのが、「スーパーに車できたとき、駐車場で隣の車にドアを開けてぶつけてしまった。 あなたならどうする?そして、その場に一緒に家族がいたらどうする。」という問いかけです。 そのことがきっかけで仕事で迷ったことがあったら、習ってきた倫理にしたがって、「お客様、オーナー様にたいして、自分の家族と同じことができるか。」考えるようになりました。 さらには、他の授業では不動産管理に大切なメンテナンス、ファインナンス、人事のことなど教えていただきました。金融電卓に苦戦することもありましたが、今では問題なく扱えるようになりました。(かなり頑張りました!) 大げさな話かもしれませんが、CPMを取得したことが、私のターニングポイントだと思っております。 これからは、IREMの理事会に参加させていただいているので、日々勉強しながら、少しでも恩返しできるようにしていきたいと思います。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら http://www.tamachi-mansion.com/bukken/bukken.html ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら http://tamachi-mansion.com/mp/ ◎田町エリア シングル 新着物件 http://www.tamachi-mansion.com/bukken/news.html ◎田町エリア ファミリー 新着物件 http://www.tamachi-mansion.com/bukken/newf.html ◎オーナー様へ管理のご提案 http://www.tamachi-mansion.com/owner/index.html

カテゴリー: CPM | コメントは受け付けていません。

IREM JAPANの総会へ行ってきました。

2日間お休みをいただき、IREM JAPANの総会に参加してきました。1日目の記念セミナーは株式会社クラスコ小村社長、アートアベニューのマーク藤澤社長のお話でした。 新しいことに取り組まれている二人のお話は刺激的でした。まず、クラスコはお部屋を案内するのがタクシーの運転手にもお願いしているのは衝撃的! (運転手が部屋の案内、鍵開閉をしてくれます。) しかも、契約の成約率が不動産会社の営業と変わらないということで、さらに衝撃でした。。もう、仲介業者いらないのですかね。 一番聞きたかったリノベーションについては、デザイン力で変わる家賃、空室率。改善方法の成功ロジックを惜しみなく教えていただき参考になりました。 そして、藤澤社長が取り組んでいる宮古島のタウンマネジメント。人口が少なくなる日本の将来に観光立国日本として、町の文化や体験を広めていく方法をお話しいただきました。楽しそうに仕事をされている二人の姿に感銘を受けました~。 そして、夜はCPMの同期の方との懇親会。すでにCPMの技術を使い、成功している同期の話を聞き、心に火がつきました!!! ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら http://www.tamachi-mansion.com/bukken/bukken.html ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら http://tamachi-mansion.com/mp/ ◎田町エリア シングル 新着物件 http://www.tamachi-mansion.com/bukken/news.html ◎田町エリア ファミリー 新着物件 http://www.tamachi-mansion.com/bukken/newf.html ◎オーナー様へ管理のご提案 http://www.tamachi-mansion.com/owner/index.html

カテゴリー: CPM | コメントをどうぞ

IREM JAPANの総会へ参加 してきます。

明日、IREM JAPANの総会へ参加するため 2日間大阪へ行ってきます。 http://www.irem-japan.org/ 久しぶりの大阪。たぶん十年以上はご無沙汰だと思います。 (友達とユニバーサルスタジオに行ったっきりです。) CPMの資格を昨年無事取得しましたので、 明後日には授賞式があります。 授賞式は生まれてこのかた、参加したことがなかったので、 今さらながら緊張しています。 明日は記念セミナーで2017年IREMの会長、株式会社クラスコ小村社長、 アートアベニューの藤澤社長のお話があるので楽しみで~す♪

カテゴリー: CPM | コメントをどうぞ

家賃交渉成功!!

退去前のお部屋に申し込みをして、昨日退去されたのでお部屋の 内覧を管理会社の立ち合いで見てきました。 お部屋はきれいでしたが、クッションフロアが重たい荷物を 置いていたので跡やシミが残っていて交換が必要な状態でした。 申込みのお客様から、事前に「知り合いが同じマンションに住んでいて、 このお部屋より3000円安く済んでいるので交渉してもらいませんか?」と 相談を受けていました。 そのお家賃でも安いと思うのでダメもとで、管理会社に直談判をしたところ、 オーナー様に携帯電話で事情を話してしていただき「クッションフロアは交換なし」で、 同じ家賃にはならなかったものの2000円安くなりました!! オーナー様、管理会社担当Kさんありがとうございます!! お申込者様も大喜び、よかったです!!(^○^)

カテゴリー: お部屋探し | タグ: , , , , | コメントをどうぞ

不動産投資の指標について  総潜在収入(2)

前回はキャッシュフローツリーの全体像について お伝えしました。 今回はGPI(Gross Potential Income)についてです。 日本語では総潜在収入になります。 意味としては1年間満室で入った賃料のことです。 ここで注意していただきたいことがあります。 例えば、 築30年のワンルーム6室のアパートがあったとします。 (お部屋の間取りはすべて同じです。) 家賃は 101 65,000 円 102 65,000 円 103 65,000 円 201 70,000 円 202 70,000 円 203 90,000 円 でした。 ここ2年間で入退去が続き、1階は65,000 円 201,202 は70,000 円で現在入居しています。 しかし、203 号室だけは90,000 円と他のお部屋と比べ2万円も差があります。 理由としては、203 の入居者は建物ができた新築当時から入居しているため、新築当初の家賃のままになっているからです。 この時のGPIを65,000円×3室 +70,000円×2室 +90,000円=425,000円と計算したくなります。 ところが、キャッシュフローツリーは現在ではなく将来の収支を予測するため、203号室の退去した後の賃料70,000円にして収支計算をします。(新築当初の入居者が引っ越しする可能性もあるからです。) 家賃の引き直しをすると405,000円。これがこのアパートのGPI(総潜在収入)になります。 インターネットに掲載されている年間家賃はGPIで掲載されていないので注意が必要です。 例えば、家賃相場とは合わない物件を購入して、すぐに入居者が退去しまった場合、退去前と同様の家賃で募集しても決まらず、収支が合わなくなってしまいます。 … 続きを読む

カテゴリー: 不動産投資 | コメントをどうぞ

不動産投資の指標 キャッシュフローツリーを学べば

7回にわけて不動産投資の指標についてお伝えしたいと思います。 始めはキャッシュフローツリーについてです。 CPM(米国認定不動産経営管理士)取得者は、授業でこのキャッシュフローツリーに ついて学び、半年をかけて習得をします。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) になります。 不動産投資家、さらに言えば不動産業者で、この指標を知っている方は どれだけいるでしょうか? 失敗した人は不動産投資を年間家賃÷購入価格×100=利回り(表面利回り)と 考えている方が多くいます。 少し難しい内容かもしれませんが、このキャッシュフローツリーを学ぶことで、 不動産業者と対等に、もしくはそれ以上に対話することができ、 言われるまま投資をして失敗することはなくなります。 なぜなら、業者によっては年間家賃から年間ローンの支払いを差し引いて キャッシュフローとして試算し、正確な金額を提案しない業者も未だに 多くいるからです。 次回から詳細について説明したいと思います。

カテゴリー: 不動産投資 | コメントをどうぞ

管理物件の紹介 シャンボール三田

本日は管理物件のシャンボール三田のご紹介です。 シャンボール三田は田町エリアでは希少な24時間有人管理のマンションになります。 昭和53年築ですが、平成21年耐震補強工事実施済みです! お部屋探しをしている近隣方で、シャンボール三田のお部屋が空いたら教えてほしいと いわれるくらい管理良好のビンテージマンションです。 そのシャンボール三田でも数少ない1Rのお部屋です。 2階で、バルコニーが公園に面しているので、春の時期には桜が目の前で咲きます♪ 平成25年にバストイレ・キッチン・エアコンを交換したのできれいです! うれしいことに、家賃+管理費で75000円で室内に洗濯機置き場があります♪ 昨日リフォームが終わりました。 気になる方は是非お問い合わせくださいね♪

カテゴリー: 物件紹介 | コメントをどうぞ