カテゴリー別アーカイブ: 不動産投資

賃貸管理物件のリノベーションを遠方のオーナー様へご提案 田町マンション.com

今回、リノベーションが必要な賃貸管理物件のご提案書を作成しました。 近くにお住まいのオーナー様でしたら、ご自宅に伺ってご説明します。 しかし、遠方にお住まいなので郵送でお送りすることになりました。 年配のオーナー様なので、できるだけシンプルにわかりやすく、地域分析やリフォームの利回りなどファイナンスの理論を資料に入れさせてもらいました。 オーナー様の資産の最大化ができる提案なので、「気に入っていただければなぁ」なんて思いながら作成しました~。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。

月一回実施している相続アドバイザー40期の同期勉強会で「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。 弁護士や税理士、土地家屋調査士、不動産業者などいろいろな職種の集まりですが、向いている方向は同じで「ご相談者様の幸せ」を考えています! CPM(米国不動産経営管理士)で学んだ不動産投資理論や不動産時価評価の方法を具体的にお話をさせていただきました。表面利回りと純利回りの違い、公示価格や路線価、固定資産評価額の関係性、FCR分析表を使ったコンサルティング法などです。 「チョコレートの材料が高くなったね。」なんて脱線したり、談笑しながらも1時間30分。 無事みなさんにお伝えすることができました。アウトプットできる機会を作ってもらった仲間に感謝です! その後の懇親会のビールもおいしくいただくことができました。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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金融電卓の操作サポートのため

先日、金融電卓の操作サポートのためCPM公式セミナーのFIN402の授業に参加しました。 ちょうど1年前に習った授業になります。ジャパネットタカダの高田元社長の著者に 「伝えること」ではなく「伝わること」を意識してTVショピングのスピーチをしていたと書いてありました。 「伝わること」を実践するためには、簡潔に初めての人にもわかりやすく、 自分の熱い思いを伝える必要があるとのこと。まだ、未熟さを痛感しました。 今回のサポートはいずれあの場所でファカルティ(講師のこと)として、 あの場所へ立つための第1歩だと思ったので、いい経験ができました。(^○^)  矢島さんありがとうございました。

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家賃を上げて、差別化を図る方法   

ここだけの話ですが、田町エリアの築30年以上の シングル向け分譲マンションは、ほぼ室内に洗濯機置き場がありません。 なぜなら事務所仕様だったり、1階にコインランドリーが 設置されているからです。 つまり、室内に洗濯機を新しく設置すると 他の物件と差別化できます! 例えば、このお部屋は以前まで入居者は徒歩2分のところに コインランドリーがあるので、そちらを使っていました。 退去後、オーナー様に室内洗濯機置き場の設置をご相談。 リフォームを150,000円ほどかけて完成しました。 家賃は前回より3000円を上げて、募集をしたところ1週間で お申し込みをいただきました♪ リフォーム前 リフォーム後 資本改善率で考えると、 家賃3000円×12か月(年間の増加収入) ÷ 150,000円(リフォーム費用) =24%!!(年の利回り) この時、オーナー様に「リフォームの金額を回収するのに4年もかかるじゃないか。」と言われます。 しかし、投資家目線で考えるといかがでしょうか? 現在、国内メガバンク3行の定期預金(1年)の金利は 0.025%とほとんどゼロの状態。 投資信託の国内株式型の過去10年の リターン5.36%(モーニングスターより) 比べると、とても効率の良い投資だといえます! どのようなリフォームをすれば、入居が決まるの? 家賃相場はどれくらい?など 具体的なご相談がありましたら、ぜひお気軽に お問い合わせくださいね!!

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覚えておきいたい不動産投資の指標(5)忘れてはいけない運営費

今回はOPEX(Operating Expencse)運営費に ついてになります。 まず、いつものキャッシュフローツリーです。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) 運営費はマンションの形態によって変わります。 1棟アパート・マンション 共有部分の電気、水道代 ビルメンテナンス(清掃・除草費・消防点検費など) 固定資産税、都市計画税 賃貸管理手数料 ※エレベーターメンテナンス費用 特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。 分譲マンション 固定資産税、都市計画税 管理費、修繕積立金 賃貸管理手数料 おおまかなGPIとの比率は 木造アパート14~15% マンション 17~18% マンション(エレベーター有) 19~20% 区分1R22~25% が目安になります。 もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。 次回はOPEXを実際に入れてみてNOIを出してみましょう!

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覚えておきいたい不動産投資の指標(4)都内VS地方物件

今回は空室率を入れたキャッシュフローツリーを見てみます。 30,000,000円の物件を比較してみると(※便宜上GPIと年間家賃を一緒にしています。) 年間家賃÷購入価格×100=表面利回りなので 表面利回り×購入金額=年間家賃 に移項して当てはめると 都内 7%×30,000,000円=2,100,000円(年間家賃) 地方 15%×30,000,000円=4,500,000円(年間家賃) キャッシュフローツリーに当てはめてみると GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) 都内 GPI2,100,000円 空室損-105,000円(空室率5%) 未回収損0円 雑収入0円 ↓ EGI 1,995,000円 地方 GPI4,500,000円 空室損-900,000円(空室率20%) 未回収損-200,000円(フリーレント分) 雑収入0円 ↓ EGI3,400,000円 EGIで利回りを見てみると 都会 1,995,000円÷30,000,000円×100=6.65% 地方 3,400,000円÷30,000,000円×100=11.3% 地方は都会と比べてGPIは2倍以上(450万円÷210万円)の利回りがありましたが、 EGIでは1.7倍に下がりました。(340万円÷199万5千円) 地域によって空室率は変わってきます。なぜなら、その地域の物件供給過多や人口の減少が原因で需要関係が変動するからです。 この空室率をいかに減少させるかは管理会社の提案力だと思います。 また、別の機会に空室率の改善方法についてはお書きしたいと思います。 初めて空室率という言葉を聞いた方は、どのようにデータを集めるかわからないと思います。当社は過去のデータや近隣の業者にヒアリングをしてお伝えしているようにしています。東京都内で投資用のマンションを購入するときはキャッシュフローツリーには空室率5%を考えておけば問題と思います。 次回はOPEX(運営費)です。 … 続きを読む

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覚えておきいたい不動産投資の指標(3)空室率の考え方

今回は空室損、未回収損、雑収入になります。 まず空室損の考え方です。 空室率の出し方は        居住期間 1 -   ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄    ×100     (居住期間+空室期間) になります。 (例)2年間居住した場合(空室期間2か月) (例)3年間居住した場合(空室期間2か月) というような考え方です。 未回収損は家賃滞納、募集時のフリーレントで家賃を割引した損になります。 雑収入は駐車場・駐輪場の料金、家上の収入(看板広告、携帯電話のアンテナ)、コインランドリー、自動販売機などの収入になります。 ここで気をつけてほしいことが表面利回り(年間家賃÷購入価格×100)です。 地方に行くと表面利回りが15%と高利回りの物件があります。 ちなみに当社管理物件が多い田町エリアですと6%~7%になります。(新築ですともう少し低めです。) 一見、数字だけ見ると地方の15%の物件がお得に思うかもしれません。 ところが高利回りの理由には空室率にあります。 例えば田町エリアですと、空室率は5%ほど見込めば十分だと思います。 しかし、地方にあり車での移動が必須の物件ですと、空室率が20%の場所もあります。 つまり、それだけリスクがあるため、表面利回りが高くなっています。 次回は実際に計算をしてみましょう。

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覚えておきい不動産投資の指標(2)総潜在収入 

前回はキャッシュフローツリーの全体像についてお伝えしました。 今回はGPI(Gross Potential Income)についてです。日本語では総潜在収入になります。 意味としては1年間満室で入った賃料のことです。 ここで注意していただきたいことがあります。 例えば、 築30年のワンルーム6室のアパートがあったとします。 (お部屋の間取りはすべて同じです。) 家賃は 101 65,000円 102 65,000円 103 65,000円 201 70,000円 202 70,000円 203 90,000円 でした。 ここ2年間で入退去が続き、1階は65,000円 201,202は70,000円で現在 入居しています。しかし、203号室だけは90,000円と他のお部屋と比べ2万円も差があります。 理由としては、203の入居者は建物ができた新築当時から入居しているため、新築当初の家賃のままになっているからです。 この時のGPIを65,000円×3室 +70,000円×2室 +90,000円=425,000円と計算したくなります。 ところがキャッシュフローツリーは現在ではなく将来の収支を予測するため、 203号室の退去した後の賃料70,000円にして収支計算をします。 (新築当初の方が引っ越しする可能性もあるからです。) 家賃の引き直しをすると405,000円。これがこのアパートのGPIになります。 インターネットに掲載されている年間家賃はGPIで掲載されていないので注意が必要です。例えば、家賃相場とは合わない物件を購入して、すぐに入居者が退去しまった場合、退去前と同様の家賃で募集しても決まらず、収支が合わなくなってしまいます。 解決方法は2点あります。 まず1つ目はその地域の家賃相場を調査すること。 地道な作業にはなりますが、近隣の不動産屋に聞き取りする。またスーモ、ホームズなど築年数、間取りを絞って同家賃でも貸している物件があるか調べます。 もう1つ目は入居者のレントロール(入居日、属性、家賃滞納の有無など書かれた一覧表)の確認することです。 こちらは管理をしている不動産業者に確認すれば教えてくれます。 次回は 空室損、未回収損、雑収入になります。

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覚えておきたい不動産投資の指標 キャッシュフローツリー(1)

7回にわけて不動産投資の指標についてお伝えしたいと 思います。 始めはキャッシュフローツリーについてです。 CPM(米国認定不動産経営管理士)取得者は、 授業でこのキャッシュフローツリーに ついて学び、半年をかけて習得をします。 GPI(総潜在収入) -空室損、未回収損 +雑収入 ↓ EGI(実効総収入) -OPEX(運営費) ↓ NOI(営業純利益) -ADS(年間ローン支払い額) ↓ BTCF(税引き前のキャッシュフロー) -TAX(所得税・住民税) ↓ ATCF(税引き後のキャッシュフロー) になります。 不動産投資家、さらに言えば不動産業者で、 この指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? 失敗した人は不動産投資を年間家賃÷購入価格×100 =利回り(表面利回り)と考えている方が多くいます。 少し難しい内容かもしれませんが、このキャッシュフローツリーを 学ぶことで、不動産業者と対等に、 もしくはそれ以上に対話することができ、 言われるまま投資をして失敗することはなくなります。 なぜなら、業者によっては年間家賃から年間ローンの支払いを 差し引いてキャッシュフローとして試算し、正確な金額を 提案しない業者も未だに多くいるからです。 次回から詳細について説明したいと思います。

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意外と知らないリノベーションの融資

意外と知らないリノベーションの融資 フルリノベーションをする場合、何百万、場合によっては 一千万ほどかかる場合があります。 その際、金額が多いので躊躇されるオーナー様もいるかと思います。 そんな時は「日本政策金融公庫」をご紹介しています。 リノベーションの資金融資期間は10年ほど、期間固定で2%前後の低金利になります。 例えば1kのマンションではフルリノベーションで250万円程度かかります。 日本政策金融公庫で全額融資を受けてリノベーションすることのメリットとしては 1.そのままだと家賃は76,000円だったのが、リノベーションで88,000円まで家賃が上がります。 2.20%から5%に空室率下がります。 3.毎年の家賃下落率も緩やかになります。 4.家賃が高くなった分、投資物件として売却価格も上がります。 キャッシュフローツリーで見てみると ◎そのままの募集では 総潜在収入(GPI):912,000円(76,000円×12か月) 空室率(GPIの20%)+固定資産税・管理費な(20%):GPIの40% -364,800円 =営業純利益(NOI):547,200円 ◎フルリノベーションをした場合 総潜在収入(GPI):1,056,000円(88,000円×12か月) 空室率(5%)+固定資産税・管理費など(20%):GPIの25% -264,000円 =営業純利益(NOI):792,000円 計算するリノベーション利回りは (792,000円-547,200円 ) ÷2,500,000円(リノベーション金額)×100=9.79%と高い利回りで投資効率も高いです! 営業純利益は融資返済額を引いてもプラスです! 計算すると 総潜在収入(GPI):1,056,000円 空室率(5%)+固定資産税・管理費など(20%):GPIの25% -264,000円 リノベーション融資の毎年返済額(ADS):-276,000円 =営業純利益(NOI):516,000円 いいこと尽くめのリノベーションです!!(^○^) しかし、せっかくリノベーションしたのに家賃設定が高すぎて空室率が変わらなかったなど他社管理のオーナー様からご相談をいただくことがあります。 査定に関しては、地元の信頼のおける不動産屋に相談したいですね。

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