カテゴリー別アーカイブ: 不動産投資

芝浦タワーマンションの売却、賃貸か査定した結果!2019  田町マンション.com 広栄不動産

さきほど、オーナ様からデコポンをいただきました。 ありがとうございます!(^○^) 先日、管理させていただいているオーナー様からご相談がありました。 解約届が出たのでそのタイミングで売却するか、賃貸で引き続き募集をしようか迷っているとのことでした。 売却した場合のシュミレーション(取引事例、収益還元法から導きだしました) またリフォームして募集した場合のシュミレーションを当社で作成したので オーナー様に考えていただきました。 結果としては、もう少し賃貸で募集しようとのことになりました。 4月には退去立ち合いがあるので再募集したいと思います。 調査した結果、近隣の芝浦のタワーマンションの家賃が上がっているため、 現在住んでいる方よりも2万円上げての募集になります。 まだまだ、賃貸の家賃は上がり気味の田町エリアです。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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これだけは賃貸管理ために覚えておきたいことその3!  田町マンション.com 広栄不動産

今回はキャッシュフローツリーの3回目になります。 1回目、2回目はこちらです。 満室時GPIについて  リース損、空室と未回収損、雑収入について しつこい位、キャッシュフローツリーを確認します。(笑) 大切なので。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   次は運営費を差し引いていきます。 運営費は管理会社に任せているのであれば管理手数料や一棟のアパート・マンションなら共有部分の電気代とか、共用水栓の水道代、区分マンションでは管理費・修繕積立金も入ります。火災保険、地震保険、固定資産税、都市計画税、あとは何か設備が壊れたときの修繕費も含まれます。 これらを差し引いたのが、営業純利益ということで、NOIになります。 賃貸不動産経営においての粗利になります。 今、この粗利をしっかりと判断して賃貸不動産を管理しているオーナー様、もしくはコンサルタントをしている業者はまだまだ少ない現状です。 計算してみます。 Aマンションは総潜在収入100万円で運営費が50万だったら粗利は50万円になります。 しかし、Bマンションは同じような築年の物件で同じエリア、同じ総潜在収入なのに運営費が70万円になっています。粗利は30万円になります。 運営比率が低いほど運営の効率が良いということです。 運営費率=運営費÷総潜在収入 Aの場合  50÷100=50% Bの場合 70÷100=70% になり、Aの方が運営の効率が良いとなります。より深く分析することで潜在的な問題が発生している個々の項目が明らかになります。 問題点として考えられることの例として管理している不動産会社の提案が関与している場合もあります。管理会社のインセンティブが高い保険業者を勧めたり、必要のないリフォームの提案をしてバックをもらっている場合も考えられます。 不動産投資系の方はこのキャッシュフローツリーをマスターしている方が多いので「ちょっと運営費が高いんじゃないの?」と感じる方も多いですが、地主系の方はまだまだを知っている方が少ないため、相談を受けると不動産業者側の良いように提案を受けてしまっている方が多くいらっしゃいます。 私が所属しているIREM JAPANではこの運営費の比率、NOIの比率がどのくらいなら適正なのかというインデックスを全国的に今とり始めています。インデックスをとる作業に関しては国土交通省のほうからも「それはいい試みだ」ということでどんどん進めてほしいという流れになってきております。 ちなみにアメリカではこのようなインデックスは当たり前のようにあります。 インターネットで購入したい物件のその地域の運営費は何パーセントくらいか平均値が確認ができます。 … 続きを読む

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説得をせず、選択していただく賃貸管理会社とは? 田町マンション.com 広栄不動産

オーナー様へリノベーションの提案書を作成しました。 たしかに、リノベーションすれば家賃を高く貸すことはできます。しかし、リノベーションは費用根拠が見えづらいため、半ば説得にも近い提案をする業者もいるようです。 経験や勘で頼りがちな提案では説得になってしまうこともあります。 そうならないためにも当社では少なくとも3つ案を目に見える数字で改善案を作成しています。 CPM(米国不動産経営管理士)を取得してからは、収支分析表で数値を出すことで客観的に判断できるようになり、オーナー様への「提案」からオーナー様自身が「選択」をしていただけるようになりました。 やはり、そのためには市場の現状把握は大切になってきます。なぜなら、その土地の相場観が無いと、いくらリノベーションを実施しても家賃高くてなかなか成約に至らない場合もあるからです。 田町にもリノベーションをしても1年近く成約にならなかった物件もありました! ご不明な点がございましたらお気軽にお問わせくださいね。(^○^) ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ

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忘れがちな不動産投資の収支計算とは!? 田町マンション.com 広栄不動産

前回は満室時の稼働時の賃料(GPI)について説明をしました。 前回のブログはこちら  もう一度キャッシュフローツリーを確認します。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   GPIは100点満点からスタートして査定をしていくということでした。 リース損は契約している賃料が市場家賃の最高額、つまりGPIより低いことによって起きる損失の額になります。 例えば、市場の賃料は70,000円なのに、65,000円で募集している場合は 5,000円×12か月=60,000円がリース損となります。 査定方法についてはこちらを参照ください。→コンペア式家賃査定表 さらには賃料の値交渉やフリーレント交渉があります。 そうなると100点満点からマイナスポイントを引く必要があります。 当たり前のことですが空室があったら賃料が入らないのでマイナスになります。 他には家賃滞納があります。当社は現在の滞納率は0%なのでご安心ください! 続いてはプラスの計算になります。雑収入と経費払い戻しがあります。 これは賃貸の不動産以外の収入源として考えます。 例えばマンション敷地内の駐車場や自動販売機の売上、さらには更新料や、屋上に携帯電話のアンテナを設置し、その年間の使用料や看板の広告料も雑収入として入ります。 経費払い戻しは家賃以外に商業テナントから回収した額になります。経費払い戻しの例としてはサブメーターをつけた公共料金、保険、共有部分の保守などがあります。 もう一度上から説明すると「100点満点売上マックスの状態から空室や交渉事などの損を引いて、家賃以外の収入があったら足しましょう。」ということになります。 次回は大切な運営費についてです。

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必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。 そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。 その方が一番管理会社も楽だからです。 しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。 例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。 CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。 3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。 3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。 具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。 つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。 33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。 たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。 しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。 なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。 田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ

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オーナー様必見!プチリフォームで家賃を上げる方法! 田町マンション.com 広栄不動産

最近退去したお部屋をお持ちのオーナー様にプチリフォームのご提案をしています。 なぜなら、少しの金額でとても効率の良い投資ができるからです。 例えば、室内洗濯機置き場です。最近、コインランドリーはお部屋探しの方が敬遠することが多いです。そのため、150,000円の工事で室内に洗濯機置き場を設置します。 すると田町エリアでは室内に設置したことで毎月の家賃が3000円アップします。 仮に20年で故障した場合(20年で故障するかはわかりませんが…)、 (150,000円÷12か月)÷20年=625円 625円が毎月かかるとしても、家賃が3,000円アップすれば毎月の利益は 3,000円-625円=2,375円となります。 さらにTVモニターホン。全国賃貸住宅新聞によると単身者向けの「この設備がなければ入居が決まらないランキングトップ10」で2位になっていました。 TVモニターホンを付けると家賃が1,000円上がります。 仮に15年で故障した場合、 (17,000円÷12か月)÷15年=94円 94円が毎月かかるとしても、家賃が1000円アップすれば毎月の利益は 1,000円-94円=906円となります。 また、空室期間が3か月かかったところプチリフォームを実施して2か月で決まった場合。 例えば家賃が70,000円ならプチリフォームの70,000円をすでに回収したことになります。 少しずつですが、時代により入居者が望む設備が変わってきています。確かにできるだけお金をかけないでお部屋を募集したいという気持ちはあります。しかし、時代のニーズを合わせることで、結果より効率の良い投資に繋がります。 例えば、バストイレが一緒は当たり前の時代から、今はバストイレ別でないと入居者が入らない時代に変化している状況です。 空室でお困りのことがございましたらお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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賃貸管理物件のリノベーションを遠方のオーナー様へご提案 田町マンション.com

今回、リノベーションが必要な賃貸管理物件のご提案書を作成しました。 近くにお住まいのオーナー様でしたら、ご自宅に伺ってご説明します。 しかし、遠方にお住まいなので郵送でお送りすることになりました。 年配のオーナー様なので、できるだけシンプルにわかりやすく、地域分析やリフォームの利回りなどファイナンスの理論を資料に入れさせてもらいました。 オーナー様の資産の最大化ができる提案なので、「気に入っていただければなぁ」なんて思いながら作成しました~。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。

月一回実施している相続アドバイザー40期の同期勉強会で「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。 弁護士や税理士、土地家屋調査士、不動産業者などいろいろな職種の集まりですが、向いている方向は同じで「ご相談者様の幸せ」を考えています! CPM(米国不動産経営管理士)で学んだ不動産投資理論や不動産時価評価の方法を具体的にお話をさせていただきました。表面利回りと純利回りの違い、公示価格や路線価、固定資産評価額の関係性、FCR分析表を使ったコンサルティング法などです。 「チョコレートの材料が高くなったね。」なんて脱線したり、談笑しながらも1時間30分。 無事みなさんにお伝えすることができました。アウトプットできる機会を作ってもらった仲間に感謝です! その後の懇親会のビールもおいしくいただくことができました。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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金融電卓の操作サポートのため

先日、金融電卓の操作サポートのためCPM公式セミナーのFIN402の授業に参加しました。 ちょうど1年前に習った授業になります。ジャパネットタカダの高田元社長の著者に 「伝えること」ではなく「伝わること」を意識してTVショピングのスピーチをしていたと書いてありました。 「伝わること」を実践するためには、簡潔に初めての人にもわかりやすく、 自分の熱い思いを伝える必要があるとのこと。まだ、未熟さを痛感しました。 今回のサポートはいずれあの場所でファカルティ(講師のこと)として、 あの場所へ立つための第1歩だと思ったので、いい経験ができました。(^○^)  矢島さんありがとうございました。

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家賃を上げて、差別化を図る方法   

ここだけの話ですが、田町エリアの築30年以上の シングル向け分譲マンションは、ほぼ室内に洗濯機置き場がありません。 なぜなら事務所仕様だったり、1階にコインランドリーが 設置されているからです。 つまり、室内に洗濯機を新しく設置すると 他の物件と差別化できます! 例えば、このお部屋は以前まで入居者は徒歩2分のところに コインランドリーがあるので、そちらを使っていました。 退去後、オーナー様に室内洗濯機置き場の設置をご相談。 リフォームを150,000円ほどかけて完成しました。 家賃は前回より3000円を上げて、募集をしたところ1週間で お申し込みをいただきました♪ リフォーム前 リフォーム後 資本改善率で考えると、 家賃3000円×12か月(年間の増加収入) ÷ 150,000円(リフォーム費用) =24%!!(年の利回り) この時、オーナー様に「リフォームの金額を回収するのに4年もかかるじゃないか。」と言われます。 しかし、投資家目線で考えるといかがでしょうか? 現在、国内メガバンク3行の定期預金(1年)の金利は 0.025%とほとんどゼロの状態。 投資信託の国内株式型の過去10年の リターン5.36%(モーニングスターより) 比べると、とても効率の良い投資だといえます! どのようなリフォームをすれば、入居が決まるの? 家賃相場はどれくらい?など 具体的なご相談がありましたら、ぜひお気軽に お問い合わせくださいね!!

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