カテゴリー別アーカイブ: 不動産経営

必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。 そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。 その方が一番管理会社も楽だからです。 しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。 例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。 CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。 3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。 3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。 具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。 つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。 33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。 たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。 しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。 なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。 田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ

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地域一番を目指す管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」  田町マンション.com 広栄不動産

先日、泉岳寺にあるIREMで理事会がありました。 その後、同期でもある船井総研の吉野CPMの「経営コンサルティング会社から見た今後選ばれる管理会社」が開催。 衰退期へ向かっている市場動向の中、CPM理論を使いながら売り上げを伸ばしている管理会社の事例を話していただきました。 地域一番を目指す賃貸管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」も詳しく説明していただきました。業務に実践できることもあったので大変勉強になりました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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賃貸経営の大事な指標とは?  田町マンション.com 広栄不動産

賃貸管理させていただいているオーナー様にお伝えしていることがあります。 それは、キャッシュフローツリーの見方になります。 不動産経営に欠かせない数値です。当社としてCPM(米国不動産経営管理士)としてこの指標をお伝えしてオーナー様が正しい賃貸経営ができる普及活動をしております。 IREM JAPANという組織に所属しております。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex) 管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   この表の上から順位に計算していくのでキャッアシュフローのツリーと言われています。 まず、上から足し、引きの計算をしていき、手残りはいくらなのか調べます。 総潜在収入はGPIと呼ばれます。 GPIのイメージとしては、その賃貸物件が1日も空くことが無く 365日稼働した場合の収入になります。 テストでいうと100点満点ってことになります。 100点満点からスタートして査定をしていくということになります。 表面利回りという言葉がありますが、この総潜在収入を使っています。 計算式は  年間賃料(総潜在収入のこと)÷購入価格×100=表面利回り になります。 このキャッシュフローツリーを知ることで、どのように賃貸管理での戦略を立てれば良いかイメージがつきやすくなります。オーナー様さらに不動産業者でこの指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? あるご相談を受けたオーナー様でキャッシュフローツリーを計算したらマイナスだったなんて事例もありました。次回からは詳細について説明したいと思います。 オーナー様へ

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オーナー様必見!プチリフォームで家賃を上げる方法! 田町マンション.com 広栄不動産

最近退去したお部屋をお持ちのオーナー様にプチリフォームのご提案をしています。 なぜなら、少しの金額でとても効率の良い投資ができるからです。 例えば、室内洗濯機置き場です。最近、コインランドリーはお部屋探しの方が敬遠することが多いです。そのため、150,000円の工事で室内に洗濯機置き場を設置します。 すると田町エリアでは室内に設置したことで毎月の家賃が3000円アップします。 仮に20年で故障した場合(20年で故障するかはわかりませんが…)、 (150,000円÷12か月)÷20年=625円 625円が毎月かかるとしても、家賃が3,000円アップすれば毎月の利益は 3,000円-625円=2,375円となります。 さらにTVモニターホン。全国賃貸住宅新聞によると単身者向けの「この設備がなければ入居が決まらないランキングトップ10」で2位になっていました。 TVモニターホンを付けると家賃が1,000円上がります。 仮に15年で故障した場合、 (17,000円÷12か月)÷15年=94円 94円が毎月かかるとしても、家賃が1000円アップすれば毎月の利益は 1,000円-94円=906円となります。 また、空室期間が3か月かかったところプチリフォームを実施して2か月で決まった場合。 例えば家賃が70,000円ならプチリフォームの70,000円をすでに回収したことになります。 少しずつですが、時代により入居者が望む設備が変わってきています。確かにできるだけお金をかけないでお部屋を募集したいという気持ちはあります。しかし、時代のニーズを合わせることで、結果より効率の良い投資に繋がります。 例えば、バストイレが一緒は当たり前の時代から、今はバストイレ別でないと入居者が入らない時代に変化している状況です。 空室でお困りのことがございましたらお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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