カテゴリー別アーカイブ: 田町管理会社の仕事

芝浦タワーマンションの売却、賃貸か査定した結果!2019  田町マンション.com 広栄不動産

さきほど、オーナ様からデコポンをいただきました。 ありがとうございます!(^○^) 先日、管理させていただいているオーナー様からご相談がありました。 解約届が出たのでそのタイミングで売却するか、賃貸で引き続き募集をしようか迷っているとのことでした。 売却した場合のシュミレーション(取引事例、収益還元法から導きだしました) またリフォームして募集した場合のシュミレーションを当社で作成したので オーナー様に考えていただきました。 結果としては、もう少し賃貸で募集しようとのことになりました。 4月には退去立ち合いがあるので再募集したいと思います。 調査した結果、近隣の芝浦のタワーマンションの家賃が上がっているため、 現在住んでいる方よりも2万円上げての募集になります。 まだまだ、賃貸の家賃は上がり気味の田町エリアです。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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お寺のオーナー様の境内でほっこり体験  田町マンション.com 広栄不動産

だいぶ暖かくなってきましたね。 暖かいのはうれしいですが、悩ましいことがあります。 それは「花粉症」との戦いです。 昨日はお休みだったため、少し公園で子供たちと遊ぶ時間がありました。 その後買い物をしていたのですが、鼻水が全く止まらず、まるで蛇口の栓を ずっとひねっているかのようでした。(T_T) 話は変わりますが、管理させていただきているオーナー様にお寺さんがあります。 三田4丁目はお寺も多く昔は「寺町」と言われていました。 その管理している物件の更新手続きが終わったので書類を届けに行ったところ、 境内に梅が咲いていました。もう少しで満開ですね。 この時期は鼻水との戦いではありますが、咲き始めた花を見るとほっこりします。 ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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これだけは賃貸管理ために覚えておきたいことその3!  田町マンション.com 広栄不動産

今回はキャッシュフローツリーの3回目になります。 1回目、2回目はこちらです。 満室時GPIについて  リース損、空室と未回収損、雑収入について しつこい位、キャッシュフローツリーを確認します。(笑) 大切なので。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   次は運営費を差し引いていきます。 運営費は管理会社に任せているのであれば管理手数料や一棟のアパート・マンションなら共有部分の電気代とか、共用水栓の水道代、区分マンションでは管理費・修繕積立金も入ります。火災保険、地震保険、固定資産税、都市計画税、あとは何か設備が壊れたときの修繕費も含まれます。 これらを差し引いたのが、営業純利益ということで、NOIになります。 賃貸不動産経営においての粗利になります。 今、この粗利をしっかりと判断して賃貸不動産を管理しているオーナー様、もしくはコンサルタントをしている業者はまだまだ少ない現状です。 計算してみます。 Aマンションは総潜在収入100万円で運営費が50万だったら粗利は50万円になります。 しかし、Bマンションは同じような築年の物件で同じエリア、同じ総潜在収入なのに運営費が70万円になっています。粗利は30万円になります。 運営比率が低いほど運営の効率が良いということです。 運営費率=運営費÷総潜在収入 Aの場合  50÷100=50% Bの場合 70÷100=70% になり、Aの方が運営の効率が良いとなります。より深く分析することで潜在的な問題が発生している個々の項目が明らかになります。 問題点として考えられることの例として管理している不動産会社の提案が関与している場合もあります。管理会社のインセンティブが高い保険業者を勧めたり、必要のないリフォームの提案をしてバックをもらっている場合も考えられます。 不動産投資系の方はこのキャッシュフローツリーをマスターしている方が多いので「ちょっと運営費が高いんじゃないの?」と感じる方も多いですが、地主系の方はまだまだを知っている方が少ないため、相談を受けると不動産業者側の良いように提案を受けてしまっている方が多くいらっしゃいます。 私が所属しているIREM JAPANではこの運営費の比率、NOIの比率がどのくらいなら適正なのかというインデックスを全国的に今とり始めています。インデックスをとる作業に関しては国土交通省のほうからも「それはいい試みだ」ということでどんどん進めてほしいという流れになってきております。 ちなみにアメリカではこのようなインデックスは当たり前のようにあります。 インターネットで購入したい物件のその地域の運営費は何パーセントくらいか平均値が確認ができます。 … 続きを読む

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管理物件、藤和三田コープの立会いに行ってきました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、物件の立ち合いを行いました。藤和三田コープです。 キレイに使っていただいておりましたが、机など重いものを置いていたので、クッションフロアは跡がついております。そのため全体的にクッションフロアン交換、クリーニング、壁紙交換、バルコニー面の窓に網戸がついていないので設置の見積もりを出しています。 あとレトロな照明はLEDに交換します。 洋室14.5帖の広々1Rです。また、納戸もあります。荷物の多い一人暮らしの方、もちろん二人暮らしの方にもおススメです。3月下旬入居予定です。 最近できた「サミット 三田店」も徒歩4分、田町駅、三田駅、白金高輪駅、麻布十番駅徒歩圏内にあります。 詳細はこちら→https://www.tamachi-mansion.com/bukken/syousai/2/13332ssi.html ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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説得をせず、選択していただく賃貸管理会社とは? 田町マンション.com 広栄不動産

オーナー様へリノベーションの提案書を作成しました。 たしかに、リノベーションすれば家賃を高く貸すことはできます。しかし、リノベーションは費用根拠が見えづらいため、半ば説得にも近い提案をする業者もいるようです。 経験や勘で頼りがちな提案では説得になってしまうこともあります。 そうならないためにも当社では少なくとも3つ案を目に見える数字で改善案を作成しています。 CPM(米国不動産経営管理士)を取得してからは、収支分析表で数値を出すことで客観的に判断できるようになり、オーナー様への「提案」からオーナー様自身が「選択」をしていただけるようになりました。 やはり、そのためには市場の現状把握は大切になってきます。なぜなら、その土地の相場観が無いと、いくらリノベーションを実施しても家賃高くてなかなか成約に至らない場合もあるからです。 田町にもリノベーションをしても1年近く成約にならなかった物件もありました! ご不明な点がございましたらお気軽にお問わせくださいね。(^○^) ◎広栄不動産のホームページはこちら オーナー様へ

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忘れがちな不動産投資の収支計算とは!? 田町マンション.com 広栄不動産

前回は満室時の稼働時の賃料(GPI)について説明をしました。 前回のブログはこちら  もう一度キャッシュフローツリーを確認します。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   GPIは100点満点からスタートして査定をしていくということでした。 リース損は契約している賃料が市場家賃の最高額、つまりGPIより低いことによって起きる損失の額になります。 例えば、市場の賃料は70,000円なのに、65,000円で募集している場合は 5,000円×12か月=60,000円がリース損となります。 査定方法についてはこちらを参照ください。→コンペア式家賃査定表 さらには賃料の値交渉やフリーレント交渉があります。 そうなると100点満点からマイナスポイントを引く必要があります。 当たり前のことですが空室があったら賃料が入らないのでマイナスになります。 他には家賃滞納があります。当社は現在の滞納率は0%なのでご安心ください! 続いてはプラスの計算になります。雑収入と経費払い戻しがあります。 これは賃貸の不動産以外の収入源として考えます。 例えばマンション敷地内の駐車場や自動販売機の売上、さらには更新料や、屋上に携帯電話のアンテナを設置し、その年間の使用料や看板の広告料も雑収入として入ります。 経費払い戻しは家賃以外に商業テナントから回収した額になります。経費払い戻しの例としてはサブメーターをつけた公共料金、保険、共有部分の保守などがあります。 もう一度上から説明すると「100点満点売上マックスの状態から空室や交渉事などの損を引いて、家賃以外の収入があったら足しましょう。」ということになります。 次回は大切な運営費についてです。

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タバコでヤニだらけの賃貸管理物件  田町マンション.com 広栄不動産

物件の立ち合いをしてきました。 10年以上も住んでいただきましたが、事務所を移転のため退去とするとのことです。 立ち合いをすると煙草をずっと吸っていたため壁紙の色がかなり変わっていました。 この場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では 賃借人の負担ということで、「タバコ等のヤニや臭い 喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。」とあります。 それでは壁紙やカーペットは入居者の故意過失ということになるため原状回復費用をすべて請求できるでしょうか? 結論から言うとすべて請求することはできません。なぜなら、今回の入居者は10年以上住んでいるため、壁紙やカーペットの残存価値が6年で1円となっているからです。 そこから負担割合を算定します。 ただ、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では「経過年数を超えた設備などを含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。」とあります。 つまり、クロスを張り替える費用(工事費や人件費)は借主の負担となる場合があるということです。 納得されないオーナー様には、喫煙不可物件で募集をして、入居時に契約書に特約を入れるようにご提案をします。文面としては「室内での喫煙は禁止とする。喫煙により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合は全額入居者負担で原状回復をする。」と明記します。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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必見!家賃を下げないでも物件を決める考え方とは? 田町マンション.com 広栄不動産

管理会社はオーナー様の利益の最大化を目指すべきです。 そうであるのに物件がしばらく決まらなかったら、「家賃を下げましょう。」と単純に伝えることが多く見受けられます。 その方が一番管理会社も楽だからです。 しかしCPM(米国不動産経営管理士)は、まずはリフォームをして新しい付加価値を生む提案もします。オーナー様に選んでいただくために複数ご提案をいたします。 例えば、家賃8万円で募集している物件があります。しかし、しばらく契約に至らない場合管理会社はオーナー様に「家賃を3000円下げて77,000円なら決まります。」と伝え「それなら、しょうがないね。」ということで家賃を下げて募集するのが一般的です。 CPMのファイナンス理論ではこのように考えます。 3,000円分を毎月の返済額として、借り入れを起こすとどうなるか考えます。 3,000円下げるということは、3,000円を払うということと同じだからです。 具体的に示すと、1.7%の金利で10年間のローンをした場合は330,847円になります。 つまり、賃料を3,000円下げるということは330,847円の投資をして月々ローンを3,000円払うのと一緒のことになります。 33万円あれば、ユニットバスの交換はできないにしても、新たにフローリング、壁紙の交換またはキッチン新設などいろいろ選択肢がでてきます。 たしかに数値的な考え方は説明した通りに計算すれば理解できます。 しかし、付加価値を生む方法で最も大切な事は、そのエリアのニーズを知っている管理会社の知識になります。 なぜなら、そのエリアに求められていない設備にいくらお金をかけても入居者が決まらないからです。 田町エリアの物件管理を考えているオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ

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地域一番を目指す管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」  田町マンション.com 広栄不動産

先日、泉岳寺にあるIREMで理事会がありました。 その後、同期でもある船井総研の吉野CPMの「経営コンサルティング会社から見た今後選ばれる管理会社」が開催。 衰退期へ向かっている市場動向の中、CPM理論を使いながら売り上げを伸ばしている管理会社の事例を話していただきました。 地域一番を目指す賃貸管理会社が行うべき「ランチェスター戦略」も詳しく説明していただきました。業務に実践できることもあったので大変勉強になりました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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賃貸経営の大事な指標とは?  田町マンション.com 広栄不動産

賃貸管理させていただいているオーナー様にお伝えしていることがあります。 それは、キャッシュフローツリーの見方になります。 不動産経営に欠かせない数値です。当社としてCPM(米国不動産経営管理士)としてこの指標をお伝えしてオーナー様が正しい賃貸経営ができる普及活動をしております。 IREM JAPANという組織に所属しております。 総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム) -リース損        市場と実際の賃料の差 -空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納 =純賃貸料収入 +雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料 +経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭 =実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム) -運営費(Opex) 管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費 =営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム) -年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス) =税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー) (BTCF)   この表の上から順位に計算していくのでキャッアシュフローのツリーと言われています。 まず、上から足し、引きの計算をしていき、手残りはいくらなのか調べます。 総潜在収入はGPIと呼ばれます。 GPIのイメージとしては、その賃貸物件が1日も空くことが無く 365日稼働した場合の収入になります。 テストでいうと100点満点ってことになります。 100点満点からスタートして査定をしていくということになります。 表面利回りという言葉がありますが、この総潜在収入を使っています。 計算式は  年間賃料(総潜在収入のこと)÷購入価格×100=表面利回り になります。 このキャッシュフローツリーを知ることで、どのように賃貸管理での戦略を立てれば良いかイメージがつきやすくなります。オーナー様さらに不動産業者でこの指標を知っている方はどれだけいるでしょうか? あるご相談を受けたオーナー様でキャッシュフローツリーを計算したらマイナスだったなんて事例もありました。次回からは詳細について説明したいと思います。 オーナー様へ

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