カテゴリー別アーカイブ: 相続

生産緑地と相続の勉強会  田町マンション.com 広栄不動産

昨日、IREM主催の勉強会に参加してきました。会計のお手伝いもさせていただきました。 今回は、相続アドバイザーの理事長でもある平井先生の講座でした。 「生産緑地2022年問題が及ぼす影響と対策」という題目。 東京都でも約1000万坪の生産緑地があります。 それが解除されて、売却されると既存宅地へ影響は避けられないとのことでした。 大量宅地化への防衛策としては ※生産緑地制度の一部改正 地区指定できる下限面積が500㎡から300㎡に緩和。 ※特定生産緑地制度の設立(平成30年4月1日施行) ①特定生産緑地の指定をを受ける ・いつでも買取申し出が可能 ②特定生産緑地の指定をを受けない ・買取ができる時期を10年間延長、その後も10年毎に更新可能。 になります。 総資産の割合は不動産が7割以上になります。下記資料のようにポートフォリオを見直して、医療保険を使った節税方法も具体的に教えていただきました。不動産業者も金融知識を持つべきだと強くお話をされていました。 今後の不動産業者はオーナー様の資産を管理するコンサルタントとしてお手伝いすることが大切になります。新たな気づきも多く勉強になりました。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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不動産コンサルタントが求められるものとは。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、IREM JAPANでセミナーが行われました。 CPM(米国不動産経営管理士)取得1年目!『不動産投資』『不動産仲介』『不動産管理』『相続コンサルタント』など幅広く活躍する[国内CPM3人]が本気で語るパネルディスカッションということで、パネラーとして参加してきました。 内容としては、「CPMを取得して他の不動産業者と差別化できたこと。」「現在取り組んでいること」「これから求められる不動産コンサルタントとは?」などについてです。 ・CPMを取得してから自分の管理会社として行ってきたこと。 ・CPMで教わったことを実践して賃貸管理物件が増えたこと。 ・CPMで習った倫理観を忘れずに業務に取り組んでいること。 など、自分なりに熱い思いでお話をさせていただきました。 現在、投資分析ソフトなど数字を入れれば、すぐに結果がわかるようになりました。また、仲介店舗必要ないなど言われてきています。その中で、求められる不動産コンサルタントは2つあります。 一つ目は「提案力」です。確かに数字で結果を出すことは大事です。しかし、オーナー様にその根拠を具体的に、オーナー様の理解できる言葉で提案する力が必要です。例えば、60歳、70歳、80歳以上の方にもわかるような提案力です。 心理療法にブリーフセラピーというものがります。その心理療法の中で「クライエントは問題解決の資源を持っている。クライエントこそが解決のエキスパートである。」という信念のもと治療をしていきます。 これを不動産業者で考えると「オーナー様は問題解決する能力がある。だから、オーナー様の立場に立って優先順位を把握して、最善の案を出すことが不動産コンサルタント」になると思います。 そのためにはありきたりな言葉かもしれませんが、日々勉強、行動して、経験するしかないと考えています。 もう一つは「人間力」です。提案力がいくら高くても人間性は、外面の表情や言葉に必ず出てきます。だからこそ正しい倫理観を持つことが必要になります。 CPMでは初めに倫理の授業があります。 その中で習ったことを、仕事に何か迷いがあった時には思い出したりします。 倫理的意思決定のための「5つの質問」というものがあります。 その中で自問することは、私は子供が3人いますが、「私が行った仕事を子供たちに自信を持って話すことができるか?」というモノサシを持って仕事をしています。 これからの不動産コンサルタントは「提案力」、「人間力」を継続して向上できる人だと思います。 それができる不動産業者はCPMの保有者ではないかと考えます。 お話をさせていただく機会を作っていただいたIREMの理事の皆様には感謝です。 倫理観がある不動産業者を少しでも増やすため、IREMのお手伝いができるように これからも精進していきたいと思います。 所属しているIREM JAPANです。

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「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。

月一回実施している相続アドバイザー40期の同期勉強会で「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。 弁護士や税理士、土地家屋調査士、不動産業者などいろいろな職種の集まりですが、向いている方向は同じで「ご相談者様の幸せ」を考えています! CPM(米国不動産経営管理士)で学んだ不動産投資理論や不動産時価評価の方法を具体的にお話をさせていただきました。表面利回りと純利回りの違い、公示価格や路線価、固定資産評価額の関係性、FCR分析表を使ったコンサルティング法などです。 「チョコレートの材料が高くなったね。」なんて脱線したり、談笑しながらも1時間30分。 無事みなさんにお伝えすることができました。アウトプットできる機会を作ってもらった仲間に感謝です! その後の懇親会のビールもおいしくいただくことができました。(^○^) ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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簡易的な土地の評価について その① 田町マンション.com 広栄不動産

簡易的な土地の評価について その① 公示価格や相続税評価額などの公的な評価額は公表されているので簡易的にはなりますが 土地の評価額を算出することができます。 調べたい土地の固定資産税評価額がわかっていれば、固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に評価されているので、70%を割り戻して※時点修正率を掛けることで目安を導くことができます。 (固定資産税評価額÷0.7)×時点修正率=対象地の評価額 ※時点修正率とは⇒公示価格、基準値価格の変動率になります。 式で表すと 1年間の変動率(%)×期間(月)/12か月 です。 今回調査する土地は三田4丁目にあり、固定資産税評価が50,000,000円でした。 調査の依頼を受けたのが平成30年4月 三田4-7-27地価公示を参考にします。 国土交通省が開示している土地総合情報システムで検索ができます。 平成29年1,770,000円/㎡ 平成30年1,870,000円/㎡ 1870-1770/1770=5.6 平成29年~平成30年の年間変動率は5.6%になります。 依頼を受けたのが4月ということで、公示価格は1月1日の評価のため 平成30年1月から3か月経過しています。 5.6%×3か月/12か月=1.4%   時点修正率は1.4%になります。 (50,000,000÷0.7)×(100+1.4)/100= 72,428,571円 72,428,571円が簡易的に調べた土地の評価になります。 となります。 ただし、公示される場所が限られているため、対象の町内でも公示地が無い場合もあります。 不動産業者も現実的には過去の取引価格から査定せざる得ない現状があります。 また、公示価格は一般的には実勢価格の90%程度の価格だとも言われています。 詳細についてはご相談ください。 ◎田町マンションのことなら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら

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土地の相場の調べ方  田町マンション.com 広栄不動産

前回は土地の相続税の簡易的な評価について記載しました。 今回は土地の相場の調べ方についてお伝えします。 過去の成約価格については参考になるサイトとして 国土交通省が開示している土地総合情報システムで検索ができます。 不動産業者以外の一般的な方も観覧が可能です。 その時に大切なことは調べる土地が取引事例のどの種別にあたるか確認することです。 今回は港区南麻布の住宅地の㎡単価を調べます。 ①地域 「商業地」と「住宅地」がありますが、今回は「住宅地」を調べるため、商業地の土地2は省きます。 ②形状 南麻布では形状は「ほぼ台形」、「長方形」、「ほぼ長方形」があります。 もし「不整形地」、「袋地等」記載されていると価格が下がります。 そのため「不整形地」、「袋地等」が記載してある土地は省きます。 ③前面道路 前面道路の幅員が4.0㎡未満であると原則的に建物の建築ができません。 また、私道の場合は相場よりも価格が下がるケースがあります。 (例えば共有の私道では、ライフラインの設置に時間を要するなど減額要因が考えられます。) そのため土地4、5を省きます。  ④取引時期 土地4、5を省き土地1、3、6を参考にします。 取引時期は土地1が平成29年1月~3月の価格で、 土地3、6は平成27年10月~12月の取引価格と過去のデータになります。 次に南麻布にある土地の公示価格を調べて上昇率を確認します。 ※公示価格とは毎年1月1日に同じ土地(標準地)の更地価格を1拠点につき 2名の不動産鑑定士により評価された価格です。 公示価格についても国土交通省が開示しているサイトの土地総合情報システムで検索ができます。 平成28年1月1日1,400,000円/㎡  平成29年1月1日1,440,000円/㎡  平成30年1月1日1,520,000円/㎡  土地1は平成29年1月~3月の取引時期です。 平成29年の公示価格から平成30年の公示価格の上昇率5%を掛けます。 1,800,000円/㎡×105%=1,890,000円 土地3,6は平成27年10月~12月の取引時期なので8%上昇率を掛けて 3 1,300,000円/㎡×108%=1,404,000円 6 1,500,000円/㎡×108%=1,620,000円 (※月での上昇率は考慮していません。) 土地1,3,6を足して平均を出すと1,638,000円/㎡と割り出せました。 この価格はあくまで参考価格になります。 ちなみに現在「アットホーム」で募集している価格は1,632,873円/㎡です。 不動産業者はレインズやATBBなど過去のデータを見ることができます。 … 続きを読む

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固定資産税評価額を活用して相続税の参考数字を出す方法 田町マンション.com 広栄不動産

前回は土地の価格は「1物5価」ということでお伝えしました。 今回は固定資産税評価額を活用して相続税の参考数字を出す方法についてお伝えします。 固定資産財評価額とは 固定資産税評価額は毎年1月1日現在の不動産の評価額になります。 (相続税の路線価も同様に1月1日になります。) 固定資産税評価額はすでに市町村が角地や不整形などの画地調整が不要です。 所有者に届く納税通知書で確認できます。 例えば、オーナー様のご自宅に伺った時に「うちの相続税はいくらぐらいかな?」と聞かれた場合に「今年届いた固定資産税の納税通知書を見せていただけますか?」とお伝えします。 そこに書いてある固定資産税評価額に1.1428倍を掛けることで、相続税の参考数字を導くことができます。 地価公示価格、基準地価格、相続税評価額、固定資産税評価額の関係図です。 評価の方法 ①自家用地や駐車場は緑枠のように計算すれば、相続税の参考数字が割り出せます。 例えば、3500万円の固定資産税評価額の自宅がある場合は、 35,000,000×1.1428=39,998,000円が相続税の参考数字になります。 ②貸宅地(底地)の場合は路線価を見てみると、上に「借地割合」と記載されています。 例えば三田2丁目にあるイタリア大使館の前面道路1130Cの底地評価の場合。 Cは借地が70%と書いているので底地が30%とわかります。 ①と同様に3500万円の固定資産税の評価の場合は 35,000,000×1.1428×30%=11,999,400円が相続税の参考数字になります。 ②貸家建付地の場合は、借地割合70%(②の貸家と同様の三田2丁目)と借家割合30%(全国一律)を控除した金額の土地を評価します。固定資産税評価額に水準訂正の1.1428を掛けると 35,000,000×1.1428×(1-70%×30%)=31,598,420円が相続税の参考数字になります。 建物に関しては固定資産税評価額が相続税評価額になります。 これで、不動産と金融資産等を計算して大まかな相続税を計算することができます。簡易的に相続税の計算をする方法なので、詳細については税理士や相続に詳しいコンサルタントへご相談ください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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簡単にわかる!不動産の相続税の算出方法1  田町マンション.com 広栄不動産

今回は簡単にわかる不動産の相続税の算出方法についてお伝えいたします。 相続財産の大小によって対策が変わります 基礎控除額よりも少ない方でも「争(あらそう)う続(ぞく)」と書いて、争続(そうぞく)が発生します。そのため、どの家庭でも円満になるように分割対策が必要になります。 基礎控除額付近、つまり3000万円+600万円×法定相続人の数= あたりの人は、分割対策も必要ですが、節税対策も必要になります。例えば、小規模宅地の特例、配偶者控除の申告を忘れずにすることが大切です。 相続財産の多い人は、分割対策、節税対策に加え納税対策が必要になります。 例えば、納税資金の準備のための不動産の売却が挙げられます。 このように相続財産の大小でやることが少しずつですが対策が変わります。 前もって総資産を調べることが相続対策では大切になります。 預貯金などの金融資産は足していけばいいので容易にわかります。 しかし、不動産はどのくらい財産がなるのかわかりづらい資産になります。 最近、オーナー様からお持ちの複数の不動産の相続税について、いくらぐらいになるかご相談をいただきました。 簡易的ではありますが、調べる方法があります。 土地の価格は「1物5価」 土地の価格は「1物5価」といい、実勢価格と公的価格である地価公示価格、基準地価格、相続税評価額、固定資産税評価額があります。利用の目的の違いから複数の異なる価格が設定されています。 1、実勢価格 実勢価格とは実際の市場で売り手と買い手の希望が一致して成立した価格になります。 相続対策においては遺産分割、節税、納税資金捻出のいずれの面において実勢価格への考慮が必要になります。(実勢価格の評価方法について、次の次のブログで書きます。) 2、地価公示価格 国土交通省に置かれる土地鑑定委員会が評価点を選定して、毎年1月1日時点の地価として公表する価格をいいます。 地価公示価格は相続税路線価や固定資産税評価額を定める際の指標となっており、公的評価の中心的な役割を担っています。http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0 3、基準地価格 基準地価格の性格としては、地価公示価格と変わりません。違うのは都道府県が時点を毎年7月1日に地価として公表する価格になります。地価公示価格を補完する意味合いが強くなっている制度です。 東京都http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijunchi/index.html  4、相続税評価額 相続税や贈与税の計算の基礎となる評価額になります。国税庁が毎年1月1日時点の路線価(1㎡当たりの価格)を公表しているものです。http://www.rosenka.nta.go.jp/ 5、固定資産税価格 固定資産の評価は3年ごとに評価替えが行われ、全国市町村の固定資産税台帳に起算されている1月1日時点の土地、建物等の評価をいいます。平成24年、平成27年、平成30年に見直されています。 地価公示価格と基準地価格をベース 地価公示価格と基準地価格をベースにして、相続税路線価は80%、固定資産税評価額は70%になるようにバランスが図られています。 上記文章を図にしてみると 固定資産税評価額がわかれば、相続税評価の水準を調べることができます。 固定資産税評価額×80/70 もしくは1.1428 で計算します。 次回は詳しい計算方法です。

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「相続対策専門士」の認定証書が届きました。  田町マンション.com 広栄不動産

1月に受講した不動産コンサルティングマスターの「相続対策専門士」。 無事に認定証書をいただきました!!(^○^) 1か月ほどで認定されたかどうか連絡が来るとのことだったのですが、特に連絡が無く、 ドキドキしていましたが、認定書が届きホッとしました。 コースは注目されている家族信託、そしてコンサルティングとしてのフレームワークの考え方、 資産の分析表の使い方など実践的な内容で、勉強になりました! 来年は不動産コンサルティングマスターの「不動産有効活用専門士」にチャレンジしようと 思っています。p(^○^)q ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら 田町エリア シングル 新着物件 クリック 田町エリア ファミリー 新着物件 クリック オーナー様へ 登録をしていただくと、条件にあった物件情報をメールでお送りします! 無料希望条件登録はこちら

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相続アドバイザーの同期の勉強会  田町マンション.com 広栄不動産

昨日は月1回の相続の勉強会に参加してきました。 相続アドバイザー40期の同期のメンバーと復習もかねて勉強会を開いています。 かれこれ、今回で6回目! 13人前後でみんな和気あいあいと、自分が得意な相続のことについて先生になり話をします。 今回は石居弁護士の遺産分割のお話でした。 遺留分が絡む「あらそう、そうぞく」と書いて、「争続」の話や、 持ち戻し免除の意思表示の話と具体的な事例を話していただきました。 もちろん、その後の飲み会でも勉強会?の続きを。(笑) 私が抱えているお客様の相続のことも相談でき、有意義な勉強会でした。(^○^)

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借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる! 田町マンション.com 広栄不動産

前回は借地権と底地の評価の基礎についてご説明しました。 今回は、「借地人、地主がお互いに売った場合は高く売却できる!」の計算方法ついてお伝えします。 所有権者(底地権者)が借地権を併合する場合の価格 100㎡の借地権、底地の土地があった場合(借地権割合70%の地域) ①更地価格では500,000/㎡×100㎡= 50,000,000円 現行地代 300円/㎡×100㎡=30,000/円 公租公課(固定資産税)100,000円 ②借地権を第三者へ売却した場合 25,000,000円 ③底地を第三者へ売却した場合 8,000,000円 そこで②と③を足して、①の更地価格を引きます。 すると借地権と底地が併合したことによる増加価値を求めることができます。 式で表すと ④50,000,000円-(25,000,000円+8,000,000円)=17,000,000円 17,000,000円が併合した増加分になります。 それを借地権割合70%の配分率で分けると ⑤17,000,000円×70%=11,900,000円 対象不動産の借地権価格の査定 ②25,000,000円 +⑤11,900,000円=36,900,000円 になります。 逆に借地人が底地を併合する場合 ①~④は同様 それを底地割合30%の配分率で分けると ⑦17,000,000円×30%=5,100,000円 対象不動産の底地価格の査定 ⑧8,000,000円+5,100,000円=13,100,000円になります。 理論上ではこのように金額増加の交渉をしていきます。 ただ、実際には難しいことも多くあります。 なぜなら、借地人は高齢の方も多く買い取る金額を持ち合わせていない、さらにはお互いの関係が悪く話し合いがまとまらないことがあるからです。 その場合は、どちらの持ち主が死亡して相続になったときのタイミングで売却を繰り返していくことが実務では多いでしょうか。 当社では底地のお持ちのオーナー様には相続税の評価が高いため生前に新たな不動産や金融資産に組み替えることをおススメしています。 ご不明な点がございましたらご相談ください。 ◎田町 賃貸マンションの物件一覧はこちら https://www.tamachi-mansion.com/bukken/bukken.html ◎スマートフォン対応版のホームページはこちら https://tamachi-mansion.com/mp/ ◎田町エリア シングル 新着物件 https://www.tamachi-mansion.com/bukken/news.html ◎田町エリア ファミリー 新着物件 https://www.tamachi-mansion.com/bukken/newf.html ◎オーナー様へ管理のご提案 https://www.tamachi-mansion.com/owner/index.html … 続きを読む

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