芝浦タワーマンションの売却、賃貸か査定した結果!2019  田町マンション.com 広栄不動産

さきほど、オーナ様からデコポンをいただきました。
ありがとうございます!(^○^)

先日、管理させていただいているオーナー様からご相談がありました。
解約届が出たのでそのタイミングで売却するか、賃貸で引き続き募集をしようか迷っているとのことでした。

売却した場合のシュミレーション(取引事例、収益還元法から導きだしました)
またリフォームして募集した場合のシュミレーションを当社で作成したので
オーナー様に考えていただきました。

結果としては、もう少し賃貸で募集しようとのことになりました。
4月には退去立ち合いがあるので再募集したいと思います。

調査した結果、近隣の芝浦のタワーマンションの家賃が上がっているため、
現在住んでいる方よりも2万円上げての募集になります。
まだまだ、賃貸の家賃は上がり気味の田町エリアです。

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お寺のオーナー様の境内でほっこり体験  田町マンション.com 広栄不動産

だいぶ暖かくなってきましたね。
暖かいのはうれしいですが、悩ましいことがあります。

それは「花粉症」との戦いです。
昨日はお休みだったため、少し公園で子供たちと遊ぶ時間がありました。
その後買い物をしていたのですが、鼻水が全く止まらず、まるで蛇口の栓を
ずっとひねっているかのようでした。(T_T)

話は変わりますが、管理させていただきているオーナー様にお寺さんがあります。
三田4丁目はお寺も多く昔は「寺町」と言われていました。

その管理している物件の更新手続きが終わったので書類を届けに行ったところ、
境内に梅が咲いていました。もう少しで満開ですね。

この時期は鼻水との戦いではありますが、咲き始めた花を見るとほっこりします。

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賃貸物件をお探しのお客様からグーグル口コミで星5つをいただきました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、お部屋の契約をしたmatoba様からコメントいただきました。

「豊富な経験をお持ちで、田町周辺の物件に精通しておられます。親身になって対応していただき、良い物件と出会うことができました。カーテンの大きさを測り忘れたため、荒巻さんにお願いしたら快く対応してくださいました。大変助かりました。どうもありがとうございました。」
とグーグルの口コミで5つ星をいただきました。
ありがとうございます!!

遠方にお住まいということでメールで何度かやり取りさせていただきました。
何件か候補を挙げて、会社から近くて、広めということで数少ない物件の中、とても気に入っていただけました。
わたしも、商店街沿いで住みやすく会社からも徒歩5分以内と条件ピッタリの物件だったと思っています。

matoba様、物件、管理会社、素晴らしい出会いに感謝です!

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これだけは賃貸管理ために覚えておきたいことその3!  田町マンション.com 広栄不動産

今回はキャッシュフローツリーの3回目になります。

1回目、2回目はこちらです。
満室時GPIについて 

リース損、空室と未回収損、雑収入について

しつこい位、キャッシュフローツリーを確認します。(笑) 大切なので。

総潜在収入 (GPI)   満室時稼働時賃料(グロス・ポテンシャル・インカム)
-リース損        市場と実際の賃料の差
-空室と未回収損   実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納
=純賃貸料収入

+雑収入         駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料
+経費払い戻し     賃料以外にテナントから回収した金銭
=実効総収入(EGI)  実際の収入金額(エフェクティブ・グロス・インカム)

-運営費(Opex)     管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費
=営業純利益(NOI)   物件の財務的実績(ネット・オペレイティング・インカム)

-年間負債支払額(ADS)   年間負債支払額(アニュアル・デット・サービス)
=税引き前のキャッシュフロー (ビフォア・タックス・キャッシュフロー)
(BTCF)  

次は運営費を差し引いていきます。
運営費は管理会社に任せているのであれば管理手数料や一棟のアパート・マンションなら共有部分の電気代とか、共用水栓の水道代、区分マンションでは管理費・修繕積立金も入ります。火災保険、地震保険、固定資産税、都市計画税、あとは何か設備が壊れたときの修繕費も含まれます。

これらを差し引いたのが、営業純利益ということで、NOIになります。
賃貸不動産経営においての粗利になります。
今、この粗利をしっかりと判断して賃貸不動産を管理しているオーナー様、もしくはコンサルタントをしている業者はまだまだ少ない現状です。

計算してみます。
Aマンションは総潜在収入100万円で運営費が50万だったら粗利は50万円になります。
しかし、Bマンションは同じような築年の物件で同じエリア、同じ総潜在収入なのに運営費が70万円になっています。粗利は30万円になります。
運営比率が低いほど運営の効率が良いということです。
運営費率=運営費÷総潜在収入
Aの場合  50÷100=50%
Bの場合 70÷100=70%
になり、Aの方が運営の効率が良いとなります。より深く分析することで潜在的な問題が発生している個々の項目が明らかになります。

問題点として考えられることの例として管理している不動産会社の提案が関与している場合もあります。管理会社のインセンティブが高い保険業者を勧めたり、必要のないリフォームの提案をしてバックをもらっている場合も考えられます。

不動産投資系の方はこのキャッシュフローツリーをマスターしている方が多いので「ちょっと運営費が高いんじゃないの?」と感じる方も多いですが、地主系の方はまだまだを知っている方が少ないため、相談を受けると不動産業者側の良いように提案を受けてしまっている方が多くいらっしゃいます。

私が所属しているIREM JAPANではこの運営費の比率、NOIの比率がどのくらいなら適正なのかというインデックスを全国的に今とり始めています。インデックスをとる作業に関しては国土交通省のほうからも「それはいい試みだ」ということでどんどん進めてほしいという流れになってきております。

ちなみにアメリカではこのようなインデックスは当たり前のようにあります。
インターネットで購入したい物件のその地域の運営費は何パーセントくらいか平均値が確認ができます。
それよりも悪化している物件だったら、「ここの管理会社は何をやっているだ!」という話になります。
逆にインデックスよりもいい数字で運営されていれば「いい管理会社だね!」と評価されます。

将来的には、そういったインデックスというものが出て「このエリアのこの物件は運営費の比率は何パーセントぐらいだよね。」「NOIの率はこのくらいだよね。」「空室率はこんなもんだよね。」というようなモノサシが出てくることを把握しておいた方が良いと思います。

しっかりキャッシュフローツリーを理解したうえでNOIがどれだけ残る物件であるか見極めることは大事なことです。
私は「まずは自分でキャッシュの流れを把握できるようになり、資産の最大化を提案できる管理会社とお付き合いすることが、これからオーナー業をされる方の要となると思います。」とセミナーや管理させていただいているオーナー様にはお伝えしております。

不動産の管理でお困りのオーナー様はぜひお気軽にお問い合わせくださいね。

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最近看板が変わった「ラーメン二郎 三田本店」の新事実発覚!?  田町マンション.com 広栄不動産

最近、「ラーメン二郎 三田本店」看板が新しくなりました。
当社は目の前なので、いつもお客さんの込み具合がわかります。
土曜日はやはり混んでいますね。

先日、当社社長に「ラーメン二郎 三田本店」のことを話したら、
「もともと違うところで営業していて、あのビルはうちが紹介したんだよ。」とのこと。
ラーメン二郎のオーナーと面識があったことに驚きました!!

話は変わりますが、先日次男坊の卒園式がありました。
長男以来の3年ぶりの卒園式ですが、感動させてもらいました。
特に歌はズルいですね。(笑)
たくさん泣かせてもらいました。

卒園証書をもらった後に、将来の夢を一言みんなの前で話します。
次男は「警察官になりたいです。」とのこと。
長男と同じ夢だったので、ビデオ越しからツッコミを入れたくはなりました。(笑)

なにはともあれ、子供の成長を感じる素晴らしい式でした。

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いよいよ明日は卒園式。 田町マンション.com 広栄不動産

いよいよ明日は次男の卒園式。

営業でありながら普段はスーツは着ないため、久しぶりにスーツを新調しました。
この後、入学式、友人の結婚式、親戚の集まりなどあるので。
これから雨の中、取りに行ってきます。

明日は天気予報は晴れなのでホッとしました。
妻も頑張って、子供たちに贈るプレゼントに桜の切り絵を貼ったりと、気合いが入っていました。

長男の時もウルッときましたが、次男ときもウルッとしちゃいそうです。(T_T)

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妻も絶賛、和合堂の米粉ふっくらのどら焼きとは。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、1月にできた当社からも近い「和合堂」に行ってきました。
イートインスペース併設のオーガニックストアということで、
外から見ると、いつもお客さんで賑わっていたので気になっていました。

お店に入ると、店内が春真っ盛り!

和合堂店内 三田
サクラの木が飾られていたり、桜など和のアクセサリーが並んでいました。

他にはオーガニックなお茶やプロテインなどありました。
特に気になったものが米粉で作られた生地のどら焼きです。

家族と妻の親にも購入しました。
冷凍でいただき、「明日中に食べてください。」とのこと。

餡子好きで、特にどら焼きにはうるさい妻も大絶賛していました。「皮もおいしいけど、中に入っている餡子もおいし~。」とのこと。(笑)

もともと長野県にあったお店ということで長野名物「おやき」も販売していました。
好きなのでとても気になります。

また買いに行きますねー。(^○^)

和合堂URL→こちら

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初、桃の節句体験  田町マンション.com 広栄不動産

今日はあいにくの雨ですが、東京マラソンが実施されます。
参加される皆様は十分体調には留意してくださいね。

さて、うちは男3人でしたが、去年から長女が生まれ、
初桃の節句になりました。

ひな人形は妻の実家からいただきました。
長女はまだ何の事だかわかりませんが、
上の男の子は初めてのひな人形に「怖い~。」「キレイ!」など
いろんな感想を述べていました。

朝起きたら次男が「今日はひなあられ食べれるね♪」なんて
楽しみにしている様子。

先日、テレビ「チコちゃんに叱られる」で関東、関西はお内裏様とお雛様の並びが左右違うことに初めて知りました。(ちなみに一番上に載っている人形は「おびな」「めびな」になるようです。)

学校行事で男3人とも紙や粘土でひな人形を作ってきました。
特に3男の人形は、顔が切り抜かれ自分の写真が入っていました。(笑)

長女がひな人形で喜んでくれるのはあと3年後かな~。

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管理物件、藤和三田コープの立会いに行ってきました。 田町マンション.com 広栄不動産

先日、物件の立ち合いを行いました。藤和三田コープです。

キレイに使っていただいておりましたが、机など重いものを置いていたので、クッションフロアは跡がついております。そのため全体的にクッションフロアン交換、クリーニング、壁紙交換、バルコニー面の窓に網戸がついていないので設置の見積もりを出しています。
あとレトロな照明はLEDに交換します。

洋室14.5帖の広々1Rです。また、納戸もあります。荷物の多い一人暮らしの方、もちろん二人暮らしの方にもおススメです。3月下旬入居予定です。

最近できた「サミット 三田店」も徒歩4分、田町駅、三田駅、白金高輪駅、麻布十番駅徒歩圏内にあります。
詳細はこちら→https://www.tamachi-mansion.com/bukken/syousai/2/13332ssi.html

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説得をせず、選択していただく賃貸管理会社とは? 田町マンション.com 広栄不動産

オーナー様へリノベーションの提案書を作成しました。

たしかに、リノベーションすれば家賃を高く貸すことはできます。しかし、リノベーションは費用根拠が見えづらいため、半ば説得にも近い提案をする業者もいるようです。

経験や勘で頼りがちな提案では説得になってしまうこともあります。
そうならないためにも当社では少なくとも3つ案を目に見える数字で改善案を作成しています。

CPM(米国不動産経営管理士)を取得してからは、収支分析表で数値を出すことで客観的に判断できるようになり、オーナー様への「提案」からオーナー様自身が「選択」をしていただけるようになりました。

やはり、そのためには市場の現状把握は大切になってきます。なぜなら、その土地の相場観が無いと、いくらリノベーションを実施しても家賃高くてなかなか成約に至らない場合もあるからです。
田町にもリノベーションをしても1年近く成約にならなかった物件もありました!
ご不明な点がございましたらお気軽にお問わせくださいね。(^○^)

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