「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。

月一回実施している相続アドバイザー40期の同期勉強会で「相続における時価と不動産鑑定評価」の講師をしました。

弁護士や税理士、土地家屋調査士、不動産業者などいろいろな職種の集まりですが、向いている方向は同じで「ご相談者様の幸せ」を考えています!

CPM(米国不動産経営管理士)で学んだ不動産投資理論や不動産時価評価の方法を具体的にお話をさせていただきました。表面利回りと純利回りの違い、公示価格や路線価、固定資産評価額の関係性、FCR分析表を使ったコンサルティング法などです。

「チョコレートの材料が高くなったね。」なんて脱線したり、談笑しながらも1時間30分。

無事みなさんにお伝えすることができました。アウトプットできる機会を作ってもらった仲間に感謝です!

その後の懇親会のビールもおいしくいただくことができました。(^○^)

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賃貸管理物件の退去立会いをしてきました。 田町マンション.com 広栄不動産

本日は、管理物件の立会に行ってきました。

ファミリー物件なので、傷や汚れを拾うのに時間はかかります。

しかし、トラブルがないようにしっかりやらさせてもらいます。

その後、オーナー様も近くにお住まいなので、リフォーム業者と一緒に

次の募集にむけて、リフォーム内容を話し合いました。

建物は古いですが、リノベーションをしたお部屋。

すでに募集はしていますが、またきれいになりましたらブログに掲載したいと思います!

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ノイローゼになる賃貸物件!?  田町マンション.com

これから募集する賃貸管理物件。

以前の入居者さんは比較的きれいに使っていただきました。

クリーニングと畳の表替え、一部補修で済みそう

と思って、最後に電気や水回りのチェックをしたところ、

浴室の換気扇が大爆音!

2DKの広めのお部屋ですが、換気扇の音が

すべての部屋に響きわたります!!

「以前の入居者さんはこのまま使っていたのか。。」と

「自分だったらこの音が鳴り響いていたらノイローゼになるな」と

いう複雑な気持ちになりました。

早速、電気屋にお願いました。

やはり交換になりそうです!!

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母の日に顔が真っ白になりました! 田町マンション.com 広栄不動産

先日、母の日に次男がメッセージカードを作ってきました。

「おてつだいけん」が入っていました。

そこにはトイレ掃除をしてくれるとのこと。

まだ難しいかもしれないけど、気持ちだけでうれしいです。(^○^)

もちろん妻も喜んでいて、ベッドのそばに飾っています。

ちなみに私の顔は真っ白です。

理由を聞いたら、顔を肌色に塗ったらひげの黒が伸びちゃうからとのこと。

「先に肌色を塗ってから、ヒゲを塗ったら大丈夫じゃない?」とツッコミを

入れようと思いましたが、一生懸命書いてくれたのでそこは黙ってました。。(笑)

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CPM理論を活かした賃貸管理コンサル術とは? 田町マンション.com 広栄不動産

セミナーに参加してきました。

「CPM理論を活かした管理コンサル術、他社との差別化はこれだ!」という題で、CPM(米国不動産経営管理士)の先輩であるGIC不動産管理株式会社の渡辺さんにお話いただきました。

オーナー様に①リフォームなど何もしないで貸す、②リフォーム・リノベーションで収益力を上げる、③売却する といくつかのご提案を数値で出して納得して決めていただく営業方法について。

この数値をだして、正しくオーナー様の資産を最大化できるのは、CPMならではの醍醐味だと思っております。

費用便益分析スキームを使った提案では、リフォームをすることで30パーセントの利回りが可能な事例を紹介していただきました。

6月には私がCPMを取得してどういう効果があったか、お話する機会があります。

これから話の内容を考えますが、渡辺CPMのようにみなさんの役に立つトークができるように頑張りたいと思います!

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賃貸管理物件のご入居のお客様からおすそ分け!

みなさん、おはようございます。

広栄不動産の荒巻です。

本日は小雨が降っているため、物件整理を中心に頑張ります。

あと、月末に不動産鑑定について講座を受け持っているので、

発表の資料を作りたいと思っています。

当社では田町エリアに特化した不動産の賃貸、管理、売買を行っています。

何かお困りのこと、ご不明なことがございましたらお気軽にお問い合わせください。

昨日、賃貸管理物件の入居者様から、お菓子とえんどう豆をいただきました。

ありがとうございます。

ビールのおつまみに、塩ゆでにしていただこうかと思っています。楽しみです!

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かなりの弾丸!  田町マンション.com 広栄不動産

ゴールデンウィークにお休みをいただき、京都に行ってきました。

夜行バスの日帰りで、かなり弾丸でした。

ずーっと行きたかった伏見稲荷神社

朝早く着きすぎ、時間があったので稲荷山を勢いで登りました。

そして、勝林寺で、座禅体験。

足はしびれましたが、煩悩は追い出せたでしょうか?

次に大きく移動して鞍馬山へ。

さすがにゴールデンウィーク、

電車は山手線のように込み合っていました!

鞍馬寺はパワースポットとしても有名で、

みんな、空へ手を挙げて宇宙から?パワーをもらっていました。

私も恥ずかしながら、空高く手を挙げてやってみました。

その後は鴨川や祇園を散策。

次の日は、二山登ったため予想通り筋肉痛にはなりましたが、

充実した1日でした!(^○^)

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簡易的な土地の評価について その① 田町マンション.com 広栄不動産

簡易的な土地の評価について その①

公示価格や相続税評価額などの公的な評価額は公表されているので簡易的にはなりますが
土地の評価額を算出することができます。

調べたい土地の固定資産税評価額がわかっていれば、固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に評価されているので、70%を割り戻して※時点修正率を掛けることで目安を導くことができます。

(固定資産税評価額÷0.7)×時点修正率=対象地の評価額

※時点修正率とは⇒公示価格、基準値価格の変動率になります。
式で表すと
1年間の変動率(%)×期間(月)/12か月
です。

今回調査する土地は三田4丁目にあり、固定資産税評価が50,000,000円でした。

調査の依頼を受けたのが平成30年4月 三田4-7-27地価公示を参考にします。
国土交通省が開示している土地総合情報システムで検索ができます。

平成29年1,770,000円/㎡


平成30年1,870,000円/㎡

1870-1770/1770=5.6
平成29年~平成30年の年間変動率は5.6%になります。

依頼を受けたのが4月ということで、公示価格は1月1日の評価のため
平成30年1月から3か月経過しています。

5.6%×3か月/12か月=1.4%  
時点修正率は1.4%になります。

(50,000,000÷0.7)×(100+1.4)/100= 72,428,571円
72,428,571円が簡易的に調べた土地の評価になります。
となります。

ただし、公示される場所が限られているため、対象の町内でも公示地が無い場合もあります。
不動産業者も現実的には過去の取引価格から査定せざる得ない現状があります。

また、公示価格は一般的には実勢価格の90%程度の価格だとも言われています。
詳細についてはご相談ください。

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お引越しのお客様からお菓子をいただきました。 田町マンション.com 広栄不動産

お引越しのお客様からお菓子をいただきました。

生八つ橋大好きです。

最近、食べていなかったので進化している八つ橋にびっくりです!

その1 大好きな辻利の抹茶味!

その2 ふりかけ用抹茶糖付!

高校のときに京都旅行で、お土産として八つ橋を買いました。

味はラムネ味。。。。

家族の反応がいま一つだったのを今でも鮮明に覚えています。(^○^)

N様ありがとうございました!!

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田町のペット(犬猫)賃貸不動産のことなら創業39年広栄不動産へ

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みなさんおはようございます。

広栄不動産の荒巻です。

本日は事務処理中心とした一日になりそうです。

当社では田町エリアに特化した不動産の賃貸、管理、売買を行っています。

何かお困りのこと、ご不明なことがございましたらお気軽にお問い合わせください。

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